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浙江省地下空间估价技术指引

（征求意见稿）

为规范地下空间估价行为，保证估价结果的客观合理性，根据《中华人民共和国资产评估法》、《房地产估价规范》及相关法规、技术标准，结合地下空间房地产特点和浙江省地下空间开发利用情况，制定本技术指引。

一、 适用范围

1、 本指引所称地下空间，是指地表以下的空间，分为结合地面建筑一并开发建设的结建地下空间和独立开发建设的单建地下空间。

2、根据我省地下空间开发利用情况和估价业务需求，本指引主要针对规划用途为停车、商业、仓储等地下空间估价而制定。其他用途或功能的地下空间估价，可参照本指引。

3、本指引适用于地下空间抵押、转让、租赁、税收、拍卖、诉讼、损害赔偿、保险、出资、分割或合并、投资及需要进行地下空间估价的其他情形。

二、基本要求

1、地下空间估价，应充分考虑地下空间的特殊性，根据估价目的和项目整体情况，明确估价对象的界限范围和价值内涵，合理地进行单建或结建地下空间的价值评估。

2、地下空间估价，应充分关注并遵循估价对象所在地有关地下空间的开发利用、不动产登记、权利限制及优惠政策等规定。

3、估价对象应符合估价目的对应经济行为的处分要求。

4、注册房地产估价师应具备地下空间相关专业知识、估价经验和专业胜任能力。

三、 估价原则

地下空间估价，应根据估价目的和价值类型确定估价原则。除遵循《房地产估价规范》相关估价原则外，还应遵循以下原则：

1、经济效益原则

地下空间的开发和利用，通常具有社会效益、经济效益、战备效益和环境效益。本指引地下空间估价，主要以地下空间的经济效益为主进行估价（投资效益分析等咨询性报告除外）。

2、 整体性原则

地下空间估价应与地面空间功能相结合，并考虑地上空间、地下空间的互联互通及其整体性对估价对象的价值影响。

3、成本效用均衡原则

地下空间的开发成本应与其预期产生的效用或经济效益相当。结建地下空间估价时，其开发成本应按假定为单建地下空间的客观开发成本考虑，不宜采用整个结建项目地下工程的开发成本指标进行估价。

四、资料搜集

1、需由委托人提供的资料，主要包括：

① 权属证明和《国有土地使用权出让合同》或《国有土地划拨决定书》等资料；

② 房屋租赁合同或损益表（自营）等收益资料；

③ 允许分割转让的销售资料；

④ 工程预（结）算资料；

⑤ 地下空间土地出让金或划拨土地政府收益金缴讫证明；

⑥ 项目中涉及地下空间的政府相关批复文件等资料；

⑦ 根据估价对象、估价目的、价值类型需要提供的其他资料。

2、需由估价师搜集的资料，主要包括：

① 反映估价对象区位、实物、权益状况的资料；

② 反映估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料；

③ 当地经济发展状况、房地产市场整体状况和地下空间房地产市场状况等资料；

④ 国家及当地的地下空间开发利用、建设用地使用权供应与取得、权利登记、权利限制、优惠政策等资料；

⑤ 当地的地下空间总体规划、详细规划概况和地下空间的开发利用现状；

⑥ 当地的地下空间土地使用权出让或划拨成交案例资料；

⑦ 当地的地下空间建造成本及相关成本费用等资料；

⑧ 根据估价对象、估价目的、价值类型需要搜集的其他资料。

五、现场查勘

1、查勘顺序

相对地上建筑而言，地下空间通常具有隐蔽性。注册房地产估价师在明确估价基本事项的基础上，结合单建或结建情况，宜遵循先地上后地下、 先室外后室内、先整体后局部的顺序进行现场查勘，并依顺序做好查勘记录。

2、现场查勘表

现场查勘表参考格式详见表—1《地下空间现场查勘表》。

注册房地产估价师应根据估价对象类型和特点，结合表—1内容编制相应的现场查勘表，并对查勘内容合理增减。

3、查勘照片要求

现场查勘照片应反映估价对象室外、室内、地上、地下、互联互通和周围环境等状况，主要包括：

①结建地下空间的地上建筑外观、周围环境；

②单建地下空间的地表物外观、周围环境；

③地上出口的醒目状况及周围环境；

④与其他地下空间的地下连通通道；

⑤估价对象室内、室外状况及地下整体环境现状；

⑥估价对象所处地下空间的功能分区整体状况等。

表—1 地下空间现场查勘表

注：地下空间用途为地下车库的，应注明车位数量。

六、 估价方法选用

估价方法选用时，应根据估价对象特点及当地类似房地产市场状况等客观条件，选用适当的估价方法，并进行估价方法适用性分析。表—2 估价方法选用

七、评估测算注意事项

地下空间估价测算时，房地产估价师应注意以下几点：

1、充分考虑地下空间开发通常具有不可逆性、改造或转换用途难度大等特点。

2、商业用途地下空间估价，应充分考虑估价对象预留的连接通道、地上出口及相邻其他地下空间的开发利用状况等价值影响因素。

3、注意地下空间与地表（或地上）建设用地使用权取得费用的差异。应参照所在地区的政策规定，合理计算地下空间及地下不同层次楼面地价。

4、当涉及公共利益地下空间配套建设的经营性用房时，注意同一建设项目中土地使用权的取得方式可能不同。

5、运用成本法估价时，应区分估价对象的单建、结建方式，采用客观的开发建造成本。

①结建地下空间估价，宜按照假定其为独立的开发建设项目的客观开发建设成本计算；

②单建地下空间估价，应根据估价对象状况，考虑地表原有绿化、树木、道路等构筑物或地上定着物的拆除、迁移、保护、恢复等客观成本费用。

6、地下空间开发利用受地上建筑或地表物和地质条件等影响因素较多。运用假设开发法或成本法估价时，其开发成本、建设周期、投资进度及相应的利息、利润等取值与一般的房地产项目不同，应客观分析确定。

7、运用标准价调整法时，应注意估价对象是否为相似性房地产、分组是否合理、标准房地产的设定条件和修正系数确定是否客观合理等相关事项。

八、 报告撰写注意事项

地下空间估价报告撰写，除遵循《房地产估价规范》报告撰写要求外，还应根据估价对象特点，对以下内容进行描述分析和说明：

1、估价对象

① 估价对象为结建地下空间的，应对结建的地上建筑物名称、规模、建筑结构、用途、权属、总层数、各层使用功能和利用现状、室外装修、维护保养状况等内容进行描述；

② 估价对象为单建地下空间的，应对其地表物的名称、规模、用途、权属或使用权人（管理责任人）、地表物类型、利用现状、维护保养状况等内容进行描述；

③ 估价对象实物状况，在进行常规的房地产实物状况描述基础上，还应包括：地下层次；地下深度；地面（或地下）出口及连通通道的数量、位置现状；预留的地面（或地下）出口及预留连通通道的数量、位置情况；出入口自动扶梯或电梯分布现状；与其他地下空间联通状况、已明确的规划情况等；

④ 估价对象的权利限制，包括对分割或整体转让、出租、抵押、经营期限等特殊权利限制的描述。

2、市场背景描述

① 国家及当地的地下空间开发利用、建设用地使用权供应与取得、权利登记、权利限制、优惠政策等；

② 当地的经济发展状况、房地产市场整体状况、地下空间房地产市场状况等；

③ 当地的地下空间总体规划、详细规划概况和地下空间的开发利用现状等。

3、估价目的对应经济行为和处分方式的合法性

① 明确估价对象的权利性质；

② 明确估价对象的以下几种权利限制：

a) 允许按最小基本单元分割转让或销售；

b) 只能整层转让或销售；

c) 只能整体转让；

d) 只能与地上建筑一并整体转让；

e) 不得转让；

f) 不得出租；

g) 不得抵押等。

③ 明确权利主体与经营主体是否一致。

④ 明确经营性与非经营性地下空间的政策差异；

⑤ 明确“兼顾人防”地下空间的平时用途的合法性和产权及权利限制。

4、报告测算过程应明确以下内容：

①重要评估参数和比较实例的来源、分析、比较和测算过程；

② 估价结果的分析确定过程和最终估价结论。

5、明确估价的一般假设、特殊事项假设和报告的使用限制等内容。

九、其他

本指引自 年 月 日起实行。

浙估协2018--64号 附件-浙江省地下空间估价技术指引