影响我国房地产价格的经济因素分析

综合近年来房地产市场发展情况看，影响我国房地产价格波动的经济因素主要有微观经济因素和宏观经济因素两大方面：

一、微观经济因素――产品自身经济因素

第一，成本因素。

一是土地价格。众所周知，土地价格的高低直接关系着房地产价格的高低。据多个地区不完全统计，在整个房价当中，地价能占到房价的四成到六成。近年来，高地价不仅催生了一个又一个“地王”，而且也使房价高烧不退。目前，由于土地资源越发紧缺，土地价格仍有上涨趋势，这样，由地价上升导致房价上升的形势日趋严重。因此，我们必须认清地价是促使房价过高的重要因素，要控制房价，首先要控制地价。

二是土建费用。土建工程是房屋开发建设的主体，从费用构成上看包括前期费用、建筑安装工程费用、基础设施及环境工程费以及公共配套设施费用等几方面。

这几项费用实质是由人员工资和材料费用两项构成，这两项费用价格的变化是直接导致房屋成本变动的重要因素。

三是综合配套费。政府收取的城市建设综合配套费；水务、供气、供电、供暖、通讯等社会配套企业收取的增容和并网费。

四是管理费。指房地产开发商在商品房开发项目中，从项目前期论证、中期建设、后期销售等全程发生的包括工资、办公、财务等项管理费用。

五是税金。房地产开发企业涉及的现行税种有印花税、营业税、土地交易契税、城建税、教育附加税、土地使用税、所得税、土地增值税等多项税种。

第二，品质因素。

商品房品质因素主要包括房屋设计功能、房屋材质及硬件设施和房屋建设的先进技术含量。如商品房设计功能理想，材质优良，技术含量高，则房价势必高于同期、同地块的普通商品房。

第三，品牌因素。

指建设单位知名度的高低、售后服务优劣等。好的品牌，优质的售后服务都将对房屋销售快慢和房价高低产生品牌效应。

二、宏观经济因素――社会经济因素

第一，国内生产总值（ gdp）。

gdp 的增长会带来一国经济的发展和人民生活水平的提高，生活水平的提高体现在各个方面，其中一个就是人们对改善性住房需求的增加，在住房供给不变的情况下，房地产价格的上升也是情理之中。进入新世纪以来，中国经济进一步得到提高，人民的收入也在不断的增加，同时由于我国城市化水平的进展，对住房的需求不断增多，房地产事业必将得到促进，房地产价格也将进一步推高。

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