2015年河北省房地产估价师《案例与分析》：一般假说考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列表述中，正确的是__。A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5%

2、房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉B．消费者的生活方式C．消费者的习惯D．消费者的信念

3、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。A：单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B：分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C：工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果E：工业用地的监测点评估价格

4、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。A．1%B．1.5%C．2%D．2.5%

5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）年。A．0.63B．1.63C．2.25D．12.50

6、某临街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）。A．53.34万元B．85.34万元C．106.68万元D．213.36万元

7、下列建筑材料中，最有可能产生室内放射性污染的是。A：天然石材B：壁纸C：吸声材料D：合成隔热板材E：执行层的组织协调

8、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。A：毛租金乘数法B：潜在毛收入乘数法C：有效毛收入乘数法D：净收益乘数法E：工业用地的监测点评估价格

9、数列“12、13、14、15、16”的算术平均数是__。A．12B．13C．14D．15

10、房地产卡片按顺序，以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位填制。A：土地宗地号B：房地产门牌号C：房地产原始号D：房地产产籍地号(丘号)E：执行层的组织协调
11、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过年。A：5B：6C：8D：10E：房地产估价机构必须加盖公章

12、称为()A．等额序列支付储存基金系数B．等额序列支付现值系数C．等差序列现值系数D．等比序列现值系数

13、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为__。A．0.5年和1年B．0.5年和1.5年C．0.5年和2年D．1年和1.5年

14、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。A．下降B．上升C．不变D．不能确定

15、以划拨方式取得的国有土地使用权作抵押的地价评估，由__进行。A．抵押权人B．具有土地估价资格的中介机构C．抵押人委托具有土地估价资格的中介机构D．抵押权人委托具有土地估价资格的中介机构

16、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是__。A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C．在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

17、2006年某市商品住宅实际销售量为410万，预测销售量为380万。如果平滑指数α=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万。(2007年试题)A：390.5B：399.5C：523.5D：543.0E：借款合同

18、写字楼分类过程中需考虑的因素有（）。A．写字楼的级别B．写字楼的物业管理C．写字楼的级别，写字楼的位置D．写字楼的位置，交通方便性，建筑形式

19、从房地产投资的对象上来分，投资可以分为__。A．固定资产投资和流动资产投资B．不动产投资和动产投资C．长期投资和短期投资D．境内投资和境外投资

20、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。A：销售状况价值论B：市场供求价值论C：生产费用价值论D：经济花费价值论E：工业用地的监测点评估价格

21、区位是指地球上__空间方位和距离上的关系。A．某一事物B．某房地产C．某一事物与其他事物D．各种事物

22、2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为元。(2007年试题)A：125B：250C：300D：375E：执行层的组织协调

23、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以按的税率征收所得税。A：10％B：15％C：18％D：27％E：执行层的组织协调

24、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为．【2005年考题】A：4580万元B：5580万元C：6580万元D：7580万元E：工业用地的监测点评估价格

25、注册结构工程师注册有效期为年。A：1B：2C：3D：5E：房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、我国住房公积金制度实行的利率政策是__。A．低存低贷B．低存高贷C．高存低贷D．高存高贷

2、市场法的理论依据是房地产价格形成的__。A．收益递增递减原理B．适合原理C．均衡原理D．替代原理

3、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是。A：进行项目的财务评价B：获取项目所需土地C：确定规划设计方案并获得批准D：对项目的建设工程进行招标E：提交项目开工申请并获得批准

4、确定房地产开发项目，应当符合__的要求。A．国土规划B．年度建设用地计划C．城市规划D．土地利用总体规划E．房地产开发年度计划

5、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的的法律规范的总称。A：合同关系B：财产关系C：人身关系D：社会关系E：经济关系

6、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是。A：简单平均法B：移动平均法C：加权移动平均法D：指数平滑法E：借款合同

7、下列关于中国现行土地制度的论述错误的是__。A．农村和城市郊区的土地，全部属于集体所有B．矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外C．农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于国家所有D．因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民具体所有的土地是国有土地E．城市的土地属于城市人民集体所有

8、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的以上。A：40％B：50％C：60％D：70％E：执行层的组织协调

9、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。A．单元估算法B．单位指标估算法C．概算指标法D．工程量近似匡算法

10、专业人员主要依照写字楼对其进行分类。A：所处的位置B：交通便利条件C：自然或质量状况D：设施完善程度E：收益能力
11、房地产开发策划的主要内容有。A：开发内容和规模的分析与选择B：评价方案构造C：区位分析与选择D：开发时机的分析与选择E：融资方式的分析与选择

12、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。A．容积率B．空置率C．利息备付率D．成本利润率

13、下列关于楼地面的构造，表述正确的是。A：在有隔声、保温等要求的楼面则设置轻质材料的填充层B：垫层是在基层之上的构造层C：面层是地面的表层D：面层是人们直接接触的一层E：地面的基层是结构楼板；楼面的基层是基土

14、在商品房交易中，常见的最低价格有__。A．商品房销售中的起价B．拍卖活动中的保留价C．拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D．招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E．采用收益法确定的参考价格

15、下列对核算内容说法正确的是__。A．管理费用支出核算B．住房公积金的缴存核算C．业务收入核算D．业务支出核算

16、除商品的价格因素外，影响商品供给的主要因素有。A：其他商品的价格B：厂商对未来的预期C：生产技术的变动和生产要素的价格D：政府的政策E：消费者的收入水平

17、不属于土地取得成本构成的项目有（）。A．可行性研究费用B．拆迁安置补偿费用C．土地使用权出让金D．基础设施配套费用E．勘察设计工程费

18、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为__元。A．1000B．5000C．7000D．10000

19、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括__分析。A．最低租售价格B．最低租售数量C．最低利润水平D．最高土地取得价格

20、收益法中所指的收益是__。A．估价时点前一年的收益B．估价时点前若干年的平均收益C．估价时点以后的未来预期正常收益D．估价时点前最高盈利年份的收益

21、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。A．质量控制B．进度控制C．合同管理D．成本控制

22、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。(2005年试题)A：甲物业投资风险大B：乙物业投资风险大C：甲、乙两个物业投资风险相同D：无法判断E：借款合同

23、收益法适用的条件是房地产的__。A．收益能够量化B．风险能够量化C．收益或风险其一可以量化D．收益和风险均能量化

24、《民法通则》规定，如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过__年的，人民法院不予保护。A．1B．5C．15D．20

25、征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守__等原则。A．珍惜耕地，合理利用土地B．保证国家建设用地C．有偿使用土地D．无偿使用土地E．依法征地

2015年河北省房地产估价师《案例与分析》：一般假说考试题