关于我区住宅小区物业管理情况的调查报告

　　
　　关于我区住宅小区物业管理情况的
　　调查报告
　　
　　在开展党的群众路线教育实践活动中，区政协通过征求委员和群众意见，了解到居民住宅小区物业管理是群众关注度高、反映比较集中的问题之一，对加强和改进物业管理要求迫切。为此，4月中旬，我们组织委员进行了专题调研。调研组听取了相关单位情况介绍，实地察看了部分居民小区物业管理情况，召开了由物业管理企业、街道、社区工作人员参加的座谈会。现将调查情况报告如下：
　　一、住宅小区物业管理现状
　　目前，全区共有74个社区,144个小区。其中，实行物业管理的小区38个，占 %；由原产权单位后勤部门管理的65个，占 %；居委会代管的41个，占 %。全区具备资质的物业管理企业共47家。这些物业管理企业分为两类：一类是独立核算，自负盈亏，具有独立法人资格;另一类是房地产开发企业的子公司或分公司，盈亏均由开发企业负责。
　　住宅小区物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的原则。由于住宅小区情况不同，收费标准各异，物管小区每月每建筑面积 元— 元不等。绝大多数老旧住宅小区每月每户收取2元-15元不等卫生费。
　　住宅小区管理大致分为五类：一是物业公司管理型；二是开发商售后代管型（万达长青小区、永乐园小区）；三是原产权单位管理型（冶金楼、交大楼）；四是居委会代管型（如物资楼、民政工房）；五是政府委托管理型（福乐园小区）。
　　在已实行物业管理的小区中，均没有成立业主委员会，多由开发建设单位与物业管理企业签订《前期物业管理服务合同》或《委托合同》代管。
　　二、住宅小区物业管理存在的主要问题
　　（一）软硬件不足，物业管理难
　　一是老旧小区管理难。首先，老旧小区建设之初主要是为了解决居民住房难问题，规划设计标准低，配套设施不全，基础设施先天不足。其次，产权形式多样，规模大小不一,居民素质参差不齐，部分居民受经济条件所限，难以承受引入物业服务的费用。第三，老旧小区特别是90年代之前建设的小区，按售房比例归集的维修基金很少，经多年使用，有的已经用完，而由于基础设施陈旧，维修压力大、成本高，资金缺口严重。二是体制机制不完善。首先，相关部门对城市住宅建设在立项时监管不力，审批不严,“先上车，后买票”，边建设边补手续，开发建设了一些达不到规划标准的住宅小区，不利于物业管理企业的规模经营。其次，政府物业监管职能分散。物业管理工作涉及规划、供电等近20个部门，由于执法合力不够，削弱了执法的力度和效果。个别小区共用设施材料质量不过关，设施刚过保修期就需更换，为以后实施物业管理埋下隐患。第三，部分小区规划设计意识滞后。有的小区建设时根本未建停车场，也没有预留停车地点。随着私家车数量激增，大量私家车涌进居民小区，使得许多小区车满为患，由此引发的矛盾纠纷时有发生。三是业主自我管理意识欠缺。目前，我区所有物业管理小区都没有成立业主委员会，现实中业主大会很难召开，业主们意见稍有分歧就无法形成共识，难以实现广大业主对物业管理的参与和监督，业主委员会的作用没有真正发挥。
　　（二）管理不到位，物业收费难
　　一是早期开发的多层建筑小区，随着时间推移，需要维修的项目较多，而物业费一直维持在最初的每月每建筑面积 元— 元左右。近年来，由于人工费、维修费等物业管理成本增加，物业公司经营困难，管理不到位，业主缴费积极性不高。如始建于1999年的福乐园小区，XX年底原物业公司因亏损严重撤出，XX年至今由政府指派的福乐园物业服务部负责小区物业管理。目前，该小区给排水、供电、路面硬化、绿化等因资金缺乏无法更换，4828户居民物业费收缴率仅60%左右。二是开发商建设遗留问题多。调查中发现，业主和物业公司近80%的矛盾源于基础设施建设不完善、房屋质量不达标、开发商承诺未兑现、公建配套设施权属界定不清等问题，直接影响业主的正常生活，引发了双方的矛盾和纠纷，业主产生缴费的抵触情绪。三是专业化服务水平不高。目前绝大部分物业公司是由原开发企业委托其子公司代管，物业管理公司靠开发企业补贴维持生存，这种“自建自管”的模式影响了物业管理社会化、市场化、专业化的发展方向。而我区现有物业管理企业规模普遍偏小，不可能投入高成本配备物管专业人才，导致管理模式陈旧、服务观念僵化、创新意识不强。加之部分从业人员年龄偏大，缺乏物业管理相关知识和实践经验，不能完全按合同约定提供质价相符的服务，一定程度上影响了业主缴费的积极性。（如：万达商住区域 元／㎡，收费率60%，回迁区域收费率40%；和泓阳光 元／㎡，收费率60%；友谊花园 元／㎡，收费率70%。）
　　（三）收费率偏低，物业生存难
　　一是老旧小区管理成本高，即使设置最基本的服务项目，也会超出所收费用，物业管理企业不愿涉足。二是经营缺口大，企业运营困难。多层住宅随着时间推移，需投入的维修成本逐年增加，而物业收费标准不高，收缴率较低，绝大多数企业亏损经营（如：福乐园小区物业政府每年补贴50万元）。近年新建高层住宅小区需投入维修项目少，物业收费标准高，对物业费收缴有一定的控制措施，企业微利经营。调查中发现，目前我区住宅小区物业管理矛盾最突出的是南湖西北片区回迁安置区域。该区域住宅140栋，共计20384套，自XX年11月回迁，前期物业管理服务合同已到期，物业交接迫在眉睫，而目前回迁区域问题颇多，主要表现在以下三方面：建设问题。回迁区域房屋没有正式验收，手续不完备，小区设施、绿化均没有完善到位，部分回迁房、地下室存在的质量问题和索赔问题尚未解决，需一定资金进一步化解。而随着房屋的使用,门窗封闭不严、漏水等问题逐渐显现，但已超出质保期。管理问题。南湖地产公司负责对施工单位监督管理，并留有各施工单位质保金，物业管理移交后，对施工单位的制约力缺失，后续质保维修难度较大。据南湖物业公司XX年统计数据，全年累计收入1890万元，支出3024万元，亏损1134万元。观念问题。该区域居民主要为南新道危旧平房改造和城中村平改村民，受生活习惯、经济条件、消费观念等的影响和制约，部分居民既不愿交纳物业费，又想靠政府提供物业服务与管理，影响物业管理工作的整体推进，物业管理企业陷入管理不到位—收费率低—生存困难的恶性循环。
　　三、进一步提高住宅小区物业管理水平的意见和建议
　　（一）加强政策扶持，完善物业管理监管机制
　　一是严格落实新建小区综合验收机制，强化执法合力，切实解决执法职能分散和合力不够问题，确保将完全合格的住宅小区交给社会，从源头上杜绝开发商遗留问题造成的小区物业管理纠纷。二是坚持可持续发展的原则，在城市规划、建设时，充分考虑住宅工程项目建成后的物业管理问题，解决居民小区停车难、行路难、公共设施不配套等问题。三是探索物业管理矛盾纠纷排查化解机制，形成物业收费合理的定价机制以及有效的未缴纳物业费行为制约手段，及时维护业主和物业公司的合法权益，为物业管理行业健康发展创造良好的法制环境。
　　（二）建立保障制度，提高化解矛盾纠纷能力
　　一是随着市住宅专项维修基金审批权下放到区，建议每年从住宅专项维修基金的增值收益中提取一部分，建立住宅物业应急维修基金，用于住宅区的公共部位突发性应急使用，解决群众的燃眉之急，缓解物业纠纷和矛盾。二是将解决开发商遗留问题列入政府监管的重点，由相关部门联合组成遗留问题排查解决工作组，集中解决一批群众反映强烈的开发商遗留问题。三是引入竞争机制，规范物业管理招投标行为，逐步改变物业管理工作由开发建设单位“自建自管”的状况，推动物业管理企业优胜劣汰，加快物业管理市场化进程。
　　（三）转变服务理念，规范物业管理服务行为
　　一是物业管理企业要树立质量意识，规范管理、优化服务，最大限度取得业主的支持和配合。加强从业人员业务培训，提高员工专业素质和服务技能。二是按规定实行明码标价，统一收费，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准等进行公示，定期公示日常维护和重大维修费用的使用情况，使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为业主提供相应服务并达到服务承诺标准，坚决杜绝任何损害业主利益的行为，并依法处理物业管理活动中出现的各种矛盾和纠纷。
　　（四）加大协调力度，提升回迁区域管理水平
　　一是尽快完善南湖西北片区回迁安置区域社区划定及人员配备。由于原各村村民回迁后居住仍相对集中，建议以村为单位划定社区，社区工作人员可考虑由原各村两委班子成员担任。二是加大与市相关部门的协调力度，完善该区域路网、绿化及其它配套基础设施建设，给居民创造良好的出行和居住环境。
　　（五）提高参与意识，切实发挥业委会主体作用
　　一是探索业主委员会与居委会合二为一，接受街道办事处领导的机制。建议具备条件的居民小区，在街道的指导下建立居民委员会和业主委员会，并探索将业主委员会与居民委员会合二为一，一套人马，两块牌子，以便将矛盾化解在基层，努力维护社会和谐稳定。二是加大宣传力度，既要正确反映群众对改善物业服务的合理诉求，又要加大物业管理知识的宣传力度，引导群众树立正确的消费理念，提高对物业服务的认识。
　　（六）加强综合整治，推进老旧小区长效管理
　　一是政府应对老旧小区进行全面摸底调查，区分各小区实际情况，探索适合老旧小区的管理模式，一小区一对策，成熟一个，推进一个，有计划、分步骤地提升老旧小区的综合管理水平。二是研究制定老旧小区综合整治改造和物业管理的鼓励措施，实现政府投入和企业投入有机结合，鼓励有实力的物业服务公司接管老旧小区的物业管理，从抓治安防范及治理脏、乱、差入手，逐步向社会化、专业化的物业服务模式过渡。
　　

关于我区住宅小区物业管理情况的调查报告