悦秀园1#-13#楼及地下车库（含桩基）

分

户

验

收

方

案

编制单位：

编 制 人： 职务：

审 核 人： 职务：

审 批 人： 职务：

编制日期：

目 录

1、工程概况……………………………………………………………………3

2、编制依据……………………………………………………………………3

3、分户验收的目的……………………………………………………………3

4、分户验收组织机构及人员…………………………………………………4

5、分户验收各责任主体职责…………………………………………………4

6、分户验收前的准备…………………………………………………………6

7、验收项目、内容及数量……………………………………………………6

8、分户检验使用工具…………………………………………………………7

9、分户验收要求………………………………………………………………7

10、分户验收时间………………………………………………………………8

11、分户检验发现问题整改…………………………………………………8

12、分户检验资料收集整理…………………………………………………8

一、 工程概况

1.1 项目组成

工程名称：廊坊悦秀园

工程地址：廊坊市广阳区艺术大道与永安北路交口处

建设单位：廊坊市京御幸福房地产开发有限公司

设计单位：河北拓为工程设计有限公司

监理单位：廊坊市博科工程项目管理有限公司

施工单位：湖南省第六工程有限公司

1.2 工程概况

工程由1#-12#楼共12栋单体建筑及幼儿园和车库组成。其中1#-4#楼为高层，5#-8#楼为小高层，9#-12#楼为公寓。建筑层数为：1#-4#楼地上24层（局部22层）、地下2层，5#-8#楼地上11层、地下1层，9#、11#、12#楼地上12层、地下1层，10#楼地上10层、地下1层，均为剪力墙结构，车库为地下一层，框架剪力墙结构。幼儿园地上三层，框架结构。毛坯交付；总建筑面积为163442㎡。本次交房为5-8#楼，共242户。

户内粗装：楼地面：豆石混凝土搓麻面，卫生间做JS防水处理；地下储藏间为水泥砂浆压光面。墙面：卫生间、厨房均为水泥砂浆拉毛，其它房间墙体为粉刷石膏面层；地下储藏间墙面为结构原状（砌块墙体抹灰压光）。天花：结构原状交活。公共区域：精装。窗：（6+12空气+6）中空塑钢窗。

保温：山墙外贴80mm挤塑聚苯板保温材料，南北向外墙贴60mm厚挤塑聚苯板保温材料，屋面为60mm厚挤塑聚苯板保温材料。

二、编制依据

1、设计图纸

2、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2011

3、廊坊市住宅工程质量分户验收实施细则

4、交房标准

三、分户检验目的

1）建筑工程作为一种特殊的商品，其建设周期长；因此建筑工程在交付使用后由于温度变化等影响，随着时间的推移和材料性能的衰减，会不断地出现一些观感和使用功能方面的质量通病，而且受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较长一段时间内一些质量通病仍难彻底根治。

2）根据我国目前经济水平、建筑工程规模和特点、建筑成本等因素，在充分保证结构安全和重要使用功能的基础上，国家检验规范确定的检验批质量检验方案是抽样检验。国家规定建筑工程质量保修制度，通过保修工作来弥补施工和检验中遗留的质量缺陷。

3）通过分户检验工作的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，能提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度，也能体现政府执政为民、为民办实事的工作宗旨。

四、分户检验组织结构及人员

分户检验由建设单位的项目负责人组织检验，监理单位的总监、专业监理工程师和施工单位的质量负责人、项目经理、施工员、质量员等参加检验。物业公司相关人员也应当参加住宅工程分户检验工作。

检验组成员：

组 长：黄国斌

副组长：李志敏 李刚华

土建检验组成员： 熊帅 朱校志

水电安装检验组成员：韩民 黄笑

五、分户检验依据及各责任主体的职责

建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。

1）建设单位（含开发企业）是工程质量的第一责任人，对建设工程的质量全面负责。

2）勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对勘察、设计的质量负责。

3）施工单位对建设工程的施工质量负责。

4）工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对工程施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。

4.1 建设单位

加强对设计和施工质量的过程控制和检验管理。督促参建各方制定相关的通病防治方案和细则。

1）按合同约定，建筑材料，建筑构配件和设备，保证符合设计文件和合同的要求。

2）保证合理工期、造价和住宅设计标准，不得擅自变更已审批通过的施工图设计文件等。

3）在组织竣工检验时，应将通病内容列入检验项目之一。

4）在保修期内发生住宅工程质量投诉的，建设单位负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。

5）建设单位做好一户一检验工作，在分房时向用户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，明确住宅建设的质量责任及保修制度。

4.2设计单位

1）针对住宅工程质量通病的防治提出具体的设计措施。并对容易产生质量通病的部位和环节，优化细化设计作法。

2）对住宅工程质量通病防治的设计措施作相应的设计交底。

3）参与工程质量通病的分析，并对影响结构安全和使用功能的通病，提出相应的技术处理方案。

4.3 施工单位

1）在开工前制定住宅工程质量通病预防方案。

2）对建筑材料、建筑构配件、设备和预拌混凝土进行检验，未经检验或检验不合格的，不得使用。在采用新材料、新工艺时，应提供相应的合格证明书和相关的技术标准，必要时，还须做相关检测。

3）应做好容易产生通病部位的技术交底工作。

4）必须建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，作好隐蔽工程的质量检查和记录。

5）必须做好混凝土工程的结构实体检查和检测工作。

6）做好卫生间、屋面及易产生通病部位的蓄水试验等重要使用功能的检查工作

7）做好通病防治的技术资料的收集、整理工作。

8）总包单位应审核分包单位提出的通病防治方案。

4.4监理单位

1）审查并批准施工单位提出的通病防治方案。

2）编制通病防治监理细则。

3）在施工过程中，应对原材料、构配件、设备及预拌混凝土作有效的质量控制。

4）对容易产生通病的部位加强旁站、巡视和平行检验

5）做好通病防治部位的隐检工作，不合格不准进入下一道工序施工。

6）定期召开由总监理工程师主持的通病防治工作例会。

4.5物业单位

1）配备一定数量的具有相应资格的检查人员，以及足够的检查工具。
2）按分户检验方案中确定的每户住宅检验批项目和内容，参照室内净高、净开间尺寸抽测表和住宅工程质量分户检验内容、检验方法、检验标准，检验施工单位分户检查评定结果。

六、分户检验前的准备

首先建设单位组织成立分户检验小组，根据分户检验工作量合理分组，制定检验方案并向参加检验人员交底；其次施工单位、监理单位准备好相关的检测仪器，如：小锤、钢尺、激光测距仪和漏电保护相位检测器等，并保证仪器准确和正常工作，做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水房间的蓄水准备工作；另外在建筑物内标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线，在建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌等。

七、验收项目、内容及数量

分户验收以检查工程的观感质量和使用功能为主，主要检查以下项目：
　　（一）房屋室内空间尺寸；
　　（二）地面、墙面和顶棚面层质量；
　　（三）门窗、护栏安装质量；
　　（四）室内、屋面防水工程质量；
　　（五）给排水及采暖系统安装质量；
　　（六）室内电气工程安装质量；
　　（七）其他规定要求分户验收检查的内容。

分户验收检查的具体内容、方法和数量应当符合本细则《住宅工程质量分户验收指引》（附件1）的规定。

本次验收为5-8#楼，其中5-7#楼每栋66户，8#楼44户，共计242户。

八、分户检验使用的工具

工具准备：钢尺、塔尺、线锤、测距仪、塞尺、弹簧秤、2米检测尺、小锤、水平尺、外卡钳、外径千分尺、游标卡尺、绝缘摇表、接地电阻测试仪、漏电测试仪、压力测试仪、相位测试仪等。

需要实测实量的检查项目应使用靠尺板、水平仪、小锤、激光测距仪和刚尺等专业工具进行检查，检查工具应符合计量鉴定标准要求。

靠尺板：一般用于抹灰线，断面为矩形，要求双面刨光；

水平仪：用于检验表面平整度及水平度；

激光测距仪：用于进行室内净空尺寸的测量；

钢尺：进行局部测量和辅助检测空间距离；

小锤：用于检查空鼓。

九、分户验收要求

建设单位应按照有关要求组织实施住宅工程质量分户验收工作，确保参加验收的人员资格符合要求，验收结果客观、真实。

1、分户验收组应按照分户验收方案逐套、逐项对住宅工程质量进行检查，并如实填写《廊坊市住宅工程质量分户验收检查记录表》（附件2、附件3）。

2、检查项目均符合国家、省现行标准要求的，验收组人员当场签字确认；检查项目有一项以上不符合标准要求的，由建设单位或监理单位书面通知施工单位按《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB 50300-2011）5.0.6的规定处理；

3、住宅工程分户验收后，填写《住宅工程质量分户验收汇总表》（附件4）。参加分户验收的质量责任单位及人员对分户验收结果的真实性承担法律责任。

4、房屋室内空间尺寸检查的房间数量为每户的全部居住房间均进行检查，净开间、进深尺寸测量实测点位置为距墙角200-300mm，高度距地面500mm，净高测量位置如住宅工程质量分户验收检查记录表所示，距墙角300mm至500mm mm，所测点应标注于实测现场。测量时遇有门窗洞口时，在洞口上侧距墙角200-300mm检测。

5、房间室内空间尺寸的测量尺寸与设计尺寸的允许偏差应符合住宅工程质量分户验收检查记录表的要求，同一房间的同一测量项目的极差（最大值与最小值的差值）不能超过允许偏差的绝对值。

6、外窗渗漏项目检查外窗现场淋水试验记录。（附件7）

7、 顶层住宅防水检查应检查屋面是否渗漏。

8、卫生间等有防水要求的房间地面应蓄水24小时，分户验收时检查是否有渗漏现象。

9、 室内给水系统在分户验收时应通水，以便对管道渗漏情况进行检查。

10、未进行面层施工的房间地漏应按设计要求预留一定的高度。

十、分户检验时间

在施工单位提交竣工检验报告后，住宅工程竣工检验前，按照国家质量检验规范对住宅工程的每一户涉及主要使用功能和观感质量进行的专门检验。（分户检验的部分工作同时在结构施工阶段也已展开）

十一、分户检验发现问题整改

分户检验小组发现检查结果不符合有关规范标准或设计文件要求的，建设单位应书面责成施工单位整改并组织对整改情况进行复查；经整改后仍不符合要求时，应按照《建设工程施工质量检验统一标准》的有关规定处理。整改、复查及处理情况应在《住宅工程分户检验记录》中载明。

十二、分户检验资料收集整理

分户检验完成后对室内每户填写一份《住宅工程质量分户检验记录》，该表具体由建设单位专业技术负责人、监理单位监理人员、施工单位专业质量检查员在相应位置签认。合格后填写《住宅分户检验合格标识》。单位工程检验完毕后汇总填写《住宅工程质量分户检验汇总表》。该表具体由建设单位（项目）负责人、施工单位（项目）项目经理、监理单位总监理工程师在相应位置签认。交建设单位统一保管。

附件1：

住宅工程质量分户验收指引

（验收项目、内容、检查方法及标准条文）

附件2

廊坊市住宅工程质量分户验收检查记录表（一）

附件3

廊坊市住宅工程质量分户验收检查记录表（二）

附件4

廊坊市住宅工程质量分户验收汇总表

附件5

廊坊市住宅工程质量分户验收资料

监督核查记录表

核查人签字：

附件7

关于房屋室内空间尺寸和外窗渗漏验收的规定

一、关于房屋室内空间尺寸

房屋室内空间尺寸的检查应使用激光测距仪或钢尺。激光测距仪和钢尺应在检定有效期内。

（一）套型图的绘制

套型图（参照图1）应依据建筑施工平面图逐户绘制。图中应注明墙体结构层厚度和两侧的装饰层厚度、每个房间的开间进深净尺寸设计值、被抽测房间编号（房间1、房间2、……）等内容。

图1 分户验收套型图

（二）房间开间、进深的实测

1、开间、进深净尺寸设计值的确定：房间开间、进深设计值根据开间、进深的设计结构净尺寸和两侧装饰层厚度按下列公式确定，装饰层厚度按设计工程做法。

开间、进深净尺寸设计值=设计结构净尺寸－两侧装饰层设计厚度

2、实测位置和数量：每个自然间开间、进深各测2点，实测点距墙角200mm-300mm，在楼地面以上200 mm处，如图2。

图2 开间、进深实测位置平面图

注：对于室内开间不规则的房间（如弧形、多角形等）净开间可不做测量（设计和合同有特殊要求的除外）。

（三）房间净高的实测

1、房间净高设计值的确定：房间净高设计值应根据建筑物层高、顶板结构层厚度、楼地面装饰层和顶棚装饰层厚度的设计值，按下列公式计算确定（如图3所示）：

净高设计值=层高－顶板结构层厚度－楼地面装饰层厚度－顶棚装饰层厚度设计值

图3 室内净高设计值计算剖面图

2、实测位置和数量：每个自然间测5点，分别为四周距墙角300mm-500mm范围内的4个点和1个中心点，如图4。

图4 净高实测位置平面图

3、净高实测值的最大允许偏差：房间净高实测值的最大允许偏差除满足冀建房【2008】601号文件附件2要求外，尚应满足最大极差的要求。最大极差为同一房间内5个净高实测值中最大、最小值之差，现浇混凝土结构不大于20mm，砖混结构不大于30mm。

注：对于卫生间等地面设计要求找坡的房间，室内净高测量后可不做净高极差的计算，但应保证地面找坡最低点处净高数据不低于净高设计值。

二、关于外窗渗漏

（一）验收方法：观察检查，检查外窗现场淋水试验记录。

（二）外窗现场淋水试验

分户验收前，建筑外窗分项工程施工完成后，建设单位应按《建筑外窗气密、水密、抗风压性能现场检测方法》（JG/T211-2007），委托检测机构进行现场淋水试验检测，此项内容作为分户验收的必备条件，分户验收时检查外窗现场淋水试验记录。

分户验收方案（一户一验）样本