关于加快培育和发展住房租赁市场的实施方案（最新）

为加快培育和发展我市住房租赁市场,促进我市住房租赁市场健康发展,实现城镇居民住有所居,根据《X省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(X政办发〔2017〕73号),现结合X实际情况,提出以下实施意见。

一、指导思想

全面贯彻党的十九大精神和习近平新时代中国特色社会主义思想,落实国务院和省委、省政府关于培育和发展住房租赁市场的决策部署,按照深化住房制度改革的总体要求,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,坚持住房的居住属性,满足新市民住房需求为主要出发点,增加供应与支持消费并行,盘活存量与优化增量并举,政策扶持与强化监管并重,建立健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系,促进住房租赁市场持续健康发展。

二、工作目标

鼓励和支持住房租赁消费,以建立购租并举的住房制度为主要方向,多措并举加大租赁房源供应,扩大全市租赁住房市场规模,到2020年,基本形成政府、国有企业、社会化机构、个人多主体的租赁住房供给体系;探索形成供需基本平稳、区域分布合理、档次价格多样、满足不同群体需求的租赁住房房源体系;探索形成技术先进、开放融合、依法监督、服务到位的监管服务平台;探索形成公平合理、程序规范、支持有力的法律政策体系;多部门、多层面支持住房租赁需求,推动实现城镇居民住有所居的目标。

三、主要任务

(一)培育住房租赁市场供应主体

1.培育机构化、规模化住房租赁企业。充分发挥国有企业引领和带动作用。支持相关国有企业转型为住房租赁经营,支持新组建或依托现有国有企业组建市属国有住房租赁公司,按照国家和省加快发展生活性服务业促进消费结构升级的有关规定给予相关政策扶持。X年6月底前公布1-2家住房租赁国有重点企业名单,到2020年培育1-2家省级住房租赁示范企业,带动住房租赁行业品牌化发展。(责任单位:市住房城乡建设局、市国资委、市工商局及各相关部门)

2.鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。根据我市房地产市场现状,自X年起,房地产开发企业在新建商品住宅项目中自持一定面积住房用于租赁,对自持部分不予发放商品房预售许可,自持期限不低于10年,自持期限内不准转让。支持房地产开发企业改变经营方式,拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务,从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励房地产开发企业出租库存商品住房,对于房地产开发企业将已竣工的库存商品住房用于出租经营的,金融机构可给予流动资金贷款等方面的支持。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作,建立开发与租赁一体化的运作模式,发展租赁地产。(责任单位:市住房城乡建设局、市规划局、市发展改革委、市国土资源局、人行X市中心支行、X银监分局)

3.支持物业服务企业开展住房租赁经营。鼓励物业服务企业协助配合业主出租空置房源。支持物业服务企业发挥信息、人员、服务等优势,拓展业务范围,通过代管、租赁、购买等方式筹集房源,依法开展住房租赁经营。(责任单位:市住房城乡建设局、市工商局)

4.规范发展住房租赁中介机构。充分发挥中介机构特别是经纪机构作用,提供规范的居间服务。建立健全住房租赁中介机构和从业人员执业资格、信用管理制度,全面推行中介人员实名服务制度、服务项目明码标价制度。引导开展行业自律,加强业务培训,促进依法经营、诚实守信、公平交易。X年12月前在已备案登记的中介服务机构中选出1-2家机构作为典型。(责任单位:市住房城乡建设局、市工商局、市物价局)

5.支持和规范个人出租闲置房源。支持有条件的居民出租房屋,个人出租房屋实行免费登记备案制度。个人可依法自行出租,或与住房租赁企业、中介机构、物业企业签订委托合同,建立长期稳定的合同关系,出租符合安全要求、满足基本使用功能的自有住房。充分利用X市住房租赁信息服务与监管平台,为个人出租住房提供高效、便捷的信息服务。推行X省统一的住房租赁合同示范文本,明确租赁双方的权利义务。(责任单位:市工商局、市住房城乡建设局,各县区政府、各市属开发区管委会)

(二)鼓励住房租赁消费

1.落实住房租赁支持政策。支持住房租赁消费,引导城镇居民通过租房解决居住问题。对合法稳定就业或符合X市人才引进规定的非本地户籍承租人,可凭登记备案的住房租赁合同等证明材料申报居住登记,符合条件的可申领居住证。符合X市人民政府规定条件的,可以申请登记常住户口,享受公积金、义务教育、医疗等基本公共服务。简化相关手续和办事流程,为承租人申领居住证和住房租赁企业协助办理提供便利。(责任单位:市公安局、市教育局、市住房公积金管理中心、市卫生计生委、市住房城乡建设局)

2.探索租房者子女就近享受中小学义务教育。对具有当地户籍、在城区无住房、能提供经登记备案长期租赁证明的家庭,县(区)教育主管部门可在统筹考虑当地城镇化进程、教育资源承载力、学校布局等情况的基础上,积极扩增教育资源供给,按照“积极稳妥、量力而行、分步实施”的原则,探索实行义务教育适龄子女就近入学。同一套住房在同一就学时段内,只允许同一租赁家庭的子女就近入学。学校、教育主管部门、住房城乡建设(房管)部门等相关机构不定期对学生居住情况进行抽查核实,违规行为记入个人信用记录并纳入X市公共信用信息平台。(责任单位:市教育局、市发展改革委、市住房城乡建设局)

3.明确租赁各方的权利义务。使用《X省住房租赁合同示范文本》,建立稳定的租赁关系。明确出租人、承租人及其他当事人的权利和义务。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得擅自解除、变更合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。(责任单位:市工商局、市住房城乡建设局、市物价局)

(三)完善公共租赁住房

1.明确公租房保障对象。要把符合X市中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工(包括新就业大学生、青年医务工作者和青年教师等专业技术人员)和在X市稳定就业的外来务工人员等作为当前保障重点,兼顾新增住房困难群体,进一步提高公租房保障水平。(责任单位:市财政局、市住房城乡建设局)

2.灵活确定公租房保障方式。统一公租房实物配租和租赁补贴的保障标准,逐步实现实物配租与租赁补贴并举,灵活满足公租房保障对象需求。支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度,落实实物配租轮候家庭通过租赁补贴实施保障的措施,做到应保尽保。(责任单位:市财政局、市物价局、市住房城乡建设局)

3.提高公租房运营保障能力。进一步完善配套设施,提高公租房入住比例。政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,试点将政府投资、建设和管理的公租房委托住房租赁企业运营管理。住房城乡建设(房管)部门将加强对企业自建公租房的监管。鼓励企业将空置的自建公租房按政府指导价向保障对象出租。(责任单位:市财政局、市物价局、市住房城乡建设局)

(四)多渠道增加租赁住房有效供给

1.盘活存量住房。住房租赁企业可收购、长期租用、受托经营闲置住房、库存商品住房、公寓等,用作租赁房源。对现有住房可按照国家和地方的住宅设计规范改造、审批合格后出租。住房改造应保障结构性安全,不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住。(责任单位:市规划局、市公安局、市住房城乡建设局、市国土资源局、市公安消防支队)

2.允许改建房屋用于租赁。按照“因地制宜、有序开展”的原则,积极探索将已批地未开工、在建、建成的商业用房、写字楼等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途按程序调整为居住用地。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目,应重新办理完善相关用地手续,重新核定相应的土地价款。同时住房租赁国有企业可将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房。改建后的租赁住房应满足结构、消防等安全要求。用水、用电、用气执行居民价格标准。改建后的租赁住房,自持期限不得低于10年,自持期限内不准转让。(责任单位:市国土资源局、市物价局、市国资委、市住房城乡建设局、市规划局、市公安消防支队、国网X供电公司)

3.适当新建租赁住房。结合我市住房供需状况、需求人群分布等因素,在一定区域安排新增建设自持性租赁住房。自X年起,新建住房项目用地,国土资源主管部门应根据住房和城乡建设部门提供的配建条件,在土地出让方案中明确规定租赁住房持有比例、出租的年限,并将其作为土地出让的依据之一。(责任单位:市国土资源局、市发展改革委、市财政局、市规划局、市住房城乡建设局)

4.提高租赁住房项目审批效率。落实“放管服”改革的总体要求,梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序,建立快速审批通道,实施并联审批。(责任单位:市发展改革委、市住房城乡建设局、市国土资源局、市规划局、市公安局)\\

(五)加大政策支持力度

1.加大住房公积金支持力度。支持住房公积金增值收益用于公共租赁住房建设或发放租赁补贴。职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在缴存地无自有住房且租赁住房的,可提取夫妻双方住房公积金支付房租。租住公共租赁住房的,按照实际支出全额提取。租住商品住房,提供身份证明、本人及配偶无房证明的,按照X市住房公积金管理委员会确定的租房提取额度提取公积金;同时提供房地产管理部门出具的房屋租赁备案证明及完税发票的,可按实际房租支出全额提取。租房提取额度不与公积金月缴存额挂钩。市住房公积金管理委员会要根据当地经济发展和租金水平,每年调整租房提取额度,并向社会公布。要全面推行公积金业务网上办理,通过联网核查、信息共享获取自住住房和租赁住房信息,减少提取公积金办理要件,简化办理手续。(责任单位:市住房公积金管理中心、市财政局、市住房城乡建设局)

2.给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,落实税收优惠政策。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对其他个人出租住房月收入不超过3万元的,X年年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得收入,减按10%税率征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,按国家规定扣除相关费用。(责任单位:市国税局、市地税局)

3.提供金融支持。各开发性金融等银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业、进入住房租赁市场的房地产开发企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款等金融支持。各金融机构开发优惠贷款利率的定向金融产品,向住房租赁企业提供金融支持,政策性金融机构比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。金融机构应创新针对住房租赁项目的金融产品和服务,住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。拓宽住房租赁企业直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作。(责任单位:人行X市中心支行、X银监分局)

(六)强化住房租赁监管

1.健全法规制度。结合《X省城市房地产交易管理条例》及时修订《X市房屋租赁管理办法》,明确市级各部门职责和当事人的责任义务,规范出租人、承租人、租赁企业、中介机构等市场主体行为,稳定租赁关系,完善住房租赁市场监管体制、机制,规范租赁市场秩序。(责任单位:各有关部门、单位)

2.严格合同备案。严格落实住房租赁合同备案制度,租赁合同登记备案作为享受住房租赁优惠政策的必要条件。加快实现住房租赁合同网上签约及登记备案,提高工作效率,方便群众办事。公安、工商、教育等部门应当配合做好住房租赁备案工作。(责任单位:市住房城乡建设局、市公安局、市工商局、市教育局)

3.建设政府住房租赁交易平台。结合我市已经建立的房产交易信息平台,X年6月前完善房屋买卖租赁交易平台。所需费用列入地方财政预算。将各类出租住房一并纳入平台监管,提供信息发布、信息核验、价格参考和网上签约备案等功能,解决租赁市场信息不对称、供需不均衡和资源不共享等问题。推行X省统一的住房租赁合同示范文本,实现住房租赁合同网上备案;建立住房租赁信息发布标准,核实租赁房源,确保信息真实准确。规范住房租赁交易流程,保障租赁双方特别是承租人的权益;开展住房租赁企业和房地产经纪机构备案管理,参照房产交易平台原有的对估价机构和中介机构的信用评分标准,对住房租赁企业和房地产经纪机构进行评分,并在交易平台进行公示,加强住房租赁市场监测,为政府决策提供数据基础。(责任单位:市财政局、市住房城乡建设局)

4.加强住房租赁市场监管。不定期开展住房租赁市场规范管理的专项检查,加强住房租赁市场的巡查和监测,强化租赁住房的物业管理,禁止群租行为,对中介企业的不规范行为和租房个人的不良行为纳入信用管理体系并在住房租赁交易平台予以公示。(责任单位:市住房城乡建设局、市发展改革委、市物价局、市工商局)

5.充分发挥行业协会作用。指导行业协会制定、完善住房租赁行业执业规范和行为准则,强化行业自律管理。督促指导作为住房出租人的住房租赁企业、中介机构及时采集、上报租赁房屋、租赁人员等信息。(责任单位:市民政局、市住房城乡建设局、市质监局)

6.创新监管机制。尽快建立部门相互协作配合的工作机制,推进部门间信息共享,合力培育、发展和规范住房租赁市场。对租赁房屋的流动人口,公安部门依法实行居住登记管理,依法查处利用出租住房从事非法经营活动的行为,对出租房屋以及管理单位要及时排查治安安全隐患,尽快构建市、县(区)政府(管委会)、乡镇(街道)政府(办事处)和社区(居、村民委员会)四级住房租赁综合管理体系,确定市级部门牵头,市、县(区)政府(管委会)负责保障、乡镇(街道)政府(办事处)具体组织实施住房租赁网格化管理机制,并建立纠纷调处机制,及时化解租赁矛盾纠纷。(责任单位:市公安局、市工商局,各县区政府、各市属开发区管委会)

住房城乡建设(房管)部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作,会同发展改革、公安、工商等有关部门加强住房租赁市场监管,建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度,建立健全住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度,全面建立相关市场主体信用记录,纳入X市公共信用信息平台,建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。公安部门对租赁房屋依法实行治安管理,对租赁房屋的流动人口依法实行居住登记管理,对住房租赁经营单位遵守消防法律法规情况依法进行监督检查,督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业、房屋租赁中介机构以及其他管理单位排查治安安全隐患。各有关部门要按照职责分工,依法查处利用出租住房从事违法经营活动。充分发挥乡镇(街道)尤其是居民委员会和村民委员会的作用,将住房租赁管理和服务的重心下移,实行住房租赁网格化管理,并建立纠纷调处机制,及时化解租赁矛盾纠纷。

关于加快培育和发展住房租赁市场的实施方案（最新）