2020年房地产产业链分析报告

2020年6月

产业链融合：房企参投产业链，实现“1+1>2”共赢，产业链融合开启。估算房地产及产业链对我国GDP影响占比超30%，其中前者占比约11%，后者占比超20%，大比重凸显了房地产产业链在YQ下稳经济的重要性。虽然身处同一房地产产业链中，不过政策导向却有所差异，政府对于房地产仍按房住不炒的政策基调严格限制，对于产业链却积极推出装配式建筑、精装修等支持政策，并且近两年产业链企业基本面成长性和估值认可度均明显高于房企。但房企是产业链的主导者，定价权和受益权的不对等必然会推动产业链中利润再分配过程的出现，如房企参投产业链等，而产业链利益的绑定也将推动资源更合理分配，实现“1+1>2”的共赢局面，利好房地产及产业链。近期桂园创投参投帝欧家居、蒙娜丽莎、惠达卫浴等产业链公司，并与保利资本合作设立“房地产产业链赋能基金”，或标志着房地产产业链融合大趋势的开启。

两阶段模型：三大趋势促产业链集中度提升，长期更新需求赋予长久市场。房地产产业链融合或呈现两阶段模型：1）第一阶段：短期来看，房地产集中度传导至产业链，竣工趋势性修复，叠加精装修比例提升，三大趋势将推动房地产产业链逐步由C端转为B端主导，并且房地产集中度显著高于产业链将推动后者集中度加速提升，此外这也将进一步强化房企在产业链中的定价权；2）第二阶段：中长期来看，估算2030年全国住宅存量预计将达355亿平米，假设每年城镇存量住房更新率稳定在2%-3%左右，每年的市场更新需求约7.1-10.7亿平米，对应市场10万亿，而更新需求（旧改）所支撑的是一个更长久持续的市场，也由此赋予产业链更长久而持续的发展。

集中度对比：产业链行业规模大、格局分散，后续产业链融合将大有可为。估算2019年全国建筑装饰行业总产值约4.34万亿，剔除人工和费用后，估算与房地产产业链直接相关的行业规模（硬装部分）约2.60 ~2.86万亿，另外再考虑灯饰、家具、饰品等软装市场，合计规模约3~4万亿。另外，我们估算了防水、涂料、管材、门窗五金、陶瓷、整体厨柜、板材等七大产业链子行业的行业规模及集中度情况：CR1来看，仅陶瓷和板材低于地产，CR3中建材与房地产基本持平，陶瓷、厨柜、板材低于房地产，而当比较范围扩大至CR5时，房地产集中度明显高于产业链子行业，差额约6~15pct。综上，鉴于产业链行业规模大、格局分散，我们认为后续产业链融合将大有可为。

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