烟台经济技术开发区总体规划

（2010-2020年）

说明书

目 录

第一章 项目概述 4

1.1规划背景 4

1.2规划范围 4

1.3 编制依据及参考文件 5

1.4 规划期限 5

1.6规划指导思想 5

1.7上层次规划要求 5

1.8技术路线 5

1.9 工作过程 6

第二章 现状发展条件分析 7

2.1 区位条件 7

2.2 现状社会经济情况 7

2.3 现状建设情况 7

2.4 现状土地权属 8

2.5 现状道路交通 8

2.6 现状公共设施 10

2.7 现状景观资源 11

第三章 上版总规检讨与回顾 12

3.1 03版《总规》主要内容回顾 12

3.2 实施绩效及评价 13

3.3 修编重点和建议 14

第四章 目标定位与发展规模 15

4.1 国家战略与区域使命 15

4.2 问题聚焦与政策破解 16

4.3 发展目标与定位 17

4.4 城市规模 18

第五章 产业发展规划 21

5.1 产业发展面临的突出问题 21

5.2 产业发展路径分析 22

5.3 产业发展目标与策略 22

5.4 产业发展门槛 23

5.5 制造业与服务业的互动关系 24

5.6 可能的关键时间节点 24

5.7 产业经济网络 24

5.8 产业空间布局 26

5.9 消费结构和服务业发展 26

第六章 总体空间布局 27

6.1 四区划定 27

6.2 空间发展模式 28

6.3 空间发展策略 28

6.4 空间布局结构 28

6.5 分区发展指引 29

第七章 土地利用规划 30

7.1 用地布局原则 30

7.2 用地布局与规模 30

7.3 各类用地布局规划 31

7.4 用地兼容性规定 33

第八章 综合交通规划 33

8.1 规划原则 33

8.2 规划目标 33

8.3 交通发展模式 33

8.4 交通发展策略 34

8.5对外交通规划 35

8.6道路系统规划 35

8.7 公共交通规划 38

第九章 公共设施规划 40

9.1 规划原则 40

9.2规划目标 40

9.3布局理念 40

9.4布局结构 40

9.5公共服务中心体系 41

9.6布局规划 41

第十章 生态绿地系统规划 44

10.1规划目标 44

10.2规划原则 44

10.3绿地系统布局结构 44

10.4绿地规划 44

第十一章 城市景观风貌规划 47

11.1 规划原则 47

11.2 总体风貌控制 47

11.3 景观要素 47

第十二章 城市密度分区 50

12.1 规划目标 50

12.2 规划原则 50

12.3 城市密度分区 50

12.4 建筑高度控制 50

第十三章 村庄改造规划 51

13.1 现状村庄人口状况 51

13.2 村庄改造拆迁赔付测算 51

13.3 村庄改造安置区规划 52

13.4 村庄改造运作模式 52

第十四章 给水工程规划 53

14.1现状概况及评价 53

14.2规划目标及原则 53

14.3用水量预测 53

14.4水源规划 54

14.5水厂布局规划 55

14.6给水管网规划 55

第十五章 污水工程规划 56

15.1现状概况及评价 56

15.2规划目标及原则 56

15.3污水量预测 56

15.4污水处理厂及泵站 56

15.5污水管网 57

第十六章 中水工程规划 58

16.1现状概况及评价 58

16.2规划目标及原则 58

16.3中水水源及利用方式 58

16.4中水量预测 58

16.5再生水厂布局 58

16.6水质标准及水压 58

16.7中水管网布置 58

第十七章 雨水及防洪工程规划 59

17.1现状及评价 59

17.2规划目标及原则 59

17.3防洪规划 59

17.4雨水量计算标准 60

17.5雨水排放 60

17.6雨洪利用 61

第十八章 电力工程规划 61

18.1 现状概况及评价 61

18.2规划目标及原则 62

18.3 负荷预测 63

第十九章 通信工程规划 66

19.1 现状概况及评价 66

19.2规划目标及原则 66

19.3 业务量预测 66

19.4 通信设施规划 67

19.5 通信管道规划 68

19.6 微波通道 69

第二十章 燃气工程规划 69

20.1 现状概况及评价 69

20.2规划目标及原则 70

20.3规划方案 71

第二十一章 供热工程规划 73

21.1 现状概况及评价 73

21.2规划目标及原则 74

21.3规划方案 74

第二十二章 环境保护规划 75

22.1 现状概况及评价 75

22.2规划目标及原则 76

22.2.1规划原则 76

22.3 环境功能区划 76

22.4 环境功能分区和环境保护措施 77

第二十三章 环卫工程规划 79

23.1 现状概况及评价 79

23.2 规划目标及原则 79

23.3 垃圾量预测 79

23.4垃圾收运 79

23.5垃圾处理 80

23.6环卫基础设施 80

24.1灾害风险预测 81

24.2综合防灾减灾规划 81

24.3防洪规划 82

24.4防震减灾规划 83

24.5地质灾害防治规划 83

24.6消防规划 83

24.7人防规划 84

第二十五章 近期建设与远景设想 85

25.1 近期建设目标与规模 85

25.2 近期建设策略 85

25.3 近期重点建设地区发展指引 86

25.4 近期道路交通与市政重点建设项目 87

25.5远景发展设想 89

第二十六章 规划实施与保障措施 90

26.1 规划实施策略 90

26.2 规划保障措施 91

第一章 项目概述

1.1规划背景

烟台经济技术开发区是1984年10月经中华人民共和国国务院批准设立的首批14个国家级开发区之一，是我国沿海地区率先实行改革开放的门户和窗口。开发区的用地范围从最早划定的10平方公里到36平方公里，再到2002年扩区至228平方公里，25年来，经过一批又一批开发区建设者们持之以恒的不懈努力，烟台经济技术开发区的经济实力已经进入全国79个国家级经济技术开发区的前六强，引进一大批先进的工业项目，培育了一批具有核心竞争力的企业群体，构筑起主导性产业体系，形成了较强的科技创新能力，成为中外投资者的创业乐园。

进入21世纪的第二个十年，烟台经济技术开发区面临着新的发展背景与机遇，国家“十二五”规划纲要提出了转变经济增长方式，统筹城乡发展的发展要求。去年底召开的《国家级经济技术开发区25周年座谈会暨科学发展交流会》提出开发区建设坚持走可持续发展之路，注重集约经营和合理开发利用土地等各种资源，加快了城市化和工业化的进程，成为科学发展的引领示范区。

在环渤海经济区和山东半岛层面，国家发改委编制的《京津唐及环渤海地区统筹发展规划》提出京津唐及环渤海地区需要在港口、旅游、制造业、物资能源、交通等方面统筹发展，特别提到大力推进旅顺-蓬莱跨渤海通道建设，加强山东半岛经济区与辽东半岛经济去的合作，烟台开发区地处通道南端，未来的区位优势将更加明显。山东省的《山东半岛蓝色经济区城镇体系规划》和烟台市的《烟台蓝色经济区建设发展总体纲要》提出以沿海化促进城市化，而烟台作为山东半岛蓝色经济区支柱城市，应大力发展海洋临港加工制造业和现代物流等生产性服务业，把烟台开发区打造成半岛蓝色高端产业聚集区。

同时，烟台经济技术开发区对烟台市未来城市建设和经济发展具有重要意义。在新一轮烟台市城市总体规划中，提出了建设现代化滨海花园城市的目标，明确开发区是以工业和生活服务功能为主的综合发展区，应积极拓展城市空间，突出发展港口物流、保税物流、工业物流和软件外包，打造成全市现代物流中心和服务外包中心。

在这样的发展背景下，未来烟台开发区的发展是按照现有较为粗放式的发展路径继续前行，还是高瞻远瞩、另寻蹊径，构建可持续的竞争力，实现二次跨越式发展？需要在城市定位、空间体系、产业引导等方面做出相应转变。2003年编制的上一版总体规划，适逢开发区扩区的战略时期，在城市空间布局、道路框架等方面对开发区的发展起到了很好的指导作用。然而，随着宏观发展趋势和周边发展条件的转变，加上开发区自身城市功能缺陷的突显，总体规划在诸多方面已无法指导城市的发展，开发区急需通过新一轮城市总体规划的修编，在充分分析外界环境变化和自身条件的基础上，对全区的社会经济发展战略、城市定位及规模、各项公共配套和基础设施安排等做出合理的规划。

面对种种不适应性，开发区管委启动了《烟台经济技术开发区总体规划》的修编，委托中国城市规划设计研究院承担前期战略规划研究和本次总体规划修编工作。前期战略规划研究对开发区城市定位、发展模式、发展规模、空间结构等已基本形成明确的思路，总体规划将这些发展思路落实在具体的空间和规划管理措施中，期待通过对全区城市建设的合理引导，将开发区建设成为特色突出，发展有序，既有深刻文化内涵，又充满时代气息，既具有产业新城特征，又具有优美环境的现代化滨海新城区。

1.2规划范围

本次总体规划修编范围为烟台经济技术开发区辖区（以下简称烟台开发区），东至夹河，西至平畅河，北至海滨，南至蓬莱、福山交界，总面积228平方公里。另外潮水机场影响区域65平方公里纳入本次规划研究范围。

1.3 编制依据及参考文件

● 《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日起实施）

● 《城市规划编制办法》(2006年)

● 《城市规划强制性内容暂行规定》(2002年)

● 《烟台市城市总体规划（2006-2020年）》

● 《烟台经济技术开发区发展战略研究》

● 其它经批准的上层次规划文件及国家、山东省和烟台市其他相关法规和条例。

1.4 规划期限

本次总体规划考虑烟台经济技术开发区实际发展需求，并与《烟台市城市总体规划（2006-2020）》、《国民经济与社会发展十二五规划》的年限相结合，划分为近期、中期、远期。

近期：2010——2015年

远期：2015——2020年

远景：2030年后

1.6规划指导思想

1、贯彻以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观，主动落实《烟台市城市总体规划（2006～2020年）》的要求，积极对接《烟台市区用地布局调整规划》，寻求提升开发区在烟台山东半岛区域中心城市发展中的战略作用与实现路径。

2、积极应对全球化的机遇与挑战，加强区域联系与合作，从整合空间资源入手，统筹城乡发展，构建资源节约、环境友好、社会和谐的新型城乡空间关系。

3、通过重大建设项目与开发区整体空间布局的统筹整合，最大程度地发挥其对开发区发展转型和空间资源优化的带动作用。

4、探索产业转型和空间积聚，集约整合产业空间，整合提升产业效益，建立现代化产业体系，推动经济发展模式转型。

5、以市委市政府“加快创新型城市建设步伐，大力发展战略性新兴产业”意见为指导，积极发展低碳生态经济，使开发区成为烟台市实现经济结构调整、增长方式转变的示范区。

1.7上层次规划要求

《烟台市城市总体规划（2006-2020）》提出烟台市中心城区“积极拓展东西两翼，适度向南发展”的空间战略，形成芝罘、莱山、开发区、福山、牟平、八角等六大组团，其中，开发区范围内包括开发区组团和八角组团。

开发区组团：以工业和生活服务功能为主的综合发展区。规划人口规模为30万人，城市建设用地为35平方公里。要求为工业经济发展提供用地保障，积极拓展城市空间，适当降低人均用地指标。

八角组团：以港口和临港工业为主的新港城。规划人口规模为10万人，城市建设用地为26平方公里。要求配合港区建设积极拓展城市空间，发展临港工业和配套设施。

1.8技术路线

强化规划的公共政策属性。总体规划不仅是一种技术手段，更多的是一种公共政策，是合理配置公共资源，协调公共利益的政策手段。因此，本次总规修编强调了从目标需求到政策指引到技术支撑再到公共政策的技术路线，强调公共政策对规划目标的落实和对技术支撑的保障。

强化规划的统筹调控作用。规划作为城市发展的龙头，应率先发挥对城市发展的统筹调控作用。将新的发展机遇转化为新的发展目标和发展动力，构建新的空间结构与支撑体系，并制定相应的保障机制。

由此，本次总规修编基于新的国家战略和区域使命下，明确了“立足新起点、瞄准新目标、建立新秩序、打造新格局、塑造新体系、创建新机制”的规划逻辑与实施路径。强化目标导向下的核心发展战略、空间实施重点和特色营造策略，并落实到具体的四大空间格局和三大空间体系中，建立与规划实施相配套的政策机制。

表1-1技术路线框图

1.9 工作过程

本次总体规划修编的准备工作自2009年11月《烟台经济技术开发区发展战略研究》开始编制已经启动，经过与多次调研、征求部门意见，向开发区管委多次汇报后，形成总体规划纲要成果。具体工作过程如下：

2009年11月底—2009年12月：战略研究现状调研，初步方案沟通；

2010年2月初：战略研究初步方案沟通；

2010年4月下旬：战略研究深化、完善，并形成初步成果；

2010年7月：向开发区管委会和相关部门汇报战略规划；

2010年8月：完成战略规划成果，并再次向开发区管委会主要领导汇报；

2010年9月：启动总体规划修编，召开总体规划修编动员大会，进行现状踏勘及市、区部门调研；

2010年10月下旬：提交总体规划修编初步方案，向开发区规划局汇报沟通。

2010年11月下旬：完成总体规划纲要初步成果，向开发区管委、市规划局和相关部门汇报，并提出修改意见。

2010年12月中旬：形成总体规划纲要成果，向开发区管委汇报，并着手准备专家评审。

第二章 现状发展条件分析

2.1 区位条件

从烟台市在环渤海湾经济圈中的区位来看，烟台市是渤海湾的南大门，与辽东半岛、大连市隔海相望。随着烟大铁路轮渡的通行和烟台港的不断发展壮大，烟台作为环渤海地区“主要节点城市”的区位优势日渐显露，在环渤海地区与东北亚及长三角经济圈的联系中，其地位与作用也与日俱增。

从山东半岛城市群层面看，青岛为对外开放的龙头城市，青岛、济南为区域双中心城市，而烟台作为区域副中心，未来将与济南、青岛共同成为子区域的核心城市。

从烟台市域来看，烟台经济技术开发区位于烟台中心城区西部，与市中心仅有夹河相隔，距莱山机场约18公里，距烟台港约10公里，烟台市绕城高速从区内穿过，对外交通联系便捷。同时，开发区北临黄海，南靠低山丘陵，东临芝罘城区，西接蓬莱市，靠山面海，地理位置优越。

2.2 现状社会经济情况

2.2.1 社会发展与人口状况

2007年烟台实现本地生产总值452.8337亿元。其中，第一次产业增加值10.6646亿元，第二次产业增加值359.9230亿元，第三次产业增加值82.2461亿元，三次产业结构为2.3：79.5：18.1。按2007年的总人口（169791）计算，人均生产总值为266700元，按2008年常住人口（35.7万人）计算，人均生产总值为126844元，按现行汇率折算为18383美元。2007年地方财政收入为16.0254亿元。烟台开发区总量位居全国开发区前列，经济实力雄厚。

烟台开发区已经形成了机械制造、电子信息两大主导产业，以及电脑、汽车、手机、船舶、装备五大产品集群，主要有富士康、大宇造船、东岳汽车、万华等一批核心企业，第二产业发展迅速。

高新技术产业快速发展，2007年规模以上高新技术产品产值885.1084亿元，比上年提高152.3%，占规模以上工业产值比重69.3%。

外资企业及股份制企业是工业发展的主体，2007年规模以上工业增加值为333.9412亿，其中外商投资企业281.1693亿元，比上年增长137.5%。

进出口贸易总额进一步扩大，2007年进出口贸易总额为126.2582亿，其中出口总额为65.3468亿，比上年增长245.6%。

（注：由于现状相关经济资料缺乏，暂以2007年数据作初步分析）

2.3 现状建设情况

规划区总面积228.09平方公里，其中城市建设用地44.17平方公里，占总用地的19.37%，主要以工业用地、居住用地、道路用地为主。水域及其它用地183.92平方公里，占总用地的80.63%，其中大部分为耕地、村镇建设用地和山体。

现状公共设施用地3.14平方公里，占总用地的1.38%。区内商务、商业、文化、医疗等方面的设施短缺，且分布较零散，难以满足开发区发展要求。

现状工业用地18.76平方公里，占总用地的8.22%，其中为一类、二类、三类产业用地，分别占工业总用地的36.96%、40.56%和22.48，主要分布在长江路以南，和北京路两侧的各产业园区内。

现状居住用地8.71平方公里，占总用地的3.82%，村镇建设用地13.90平方公里，占总用地的6.09%。主要为村镇居住用地和二类居住用地。其中，二类居住用地较少，分布较零散，并与工业、村镇居住用地混淆，居民的居住条件和生活环境都亟待改善。

表2-1 土地利用现状统计表

2.4 现状土地权属

规划区已批已建项目用地3290.80公顷，已批未建项目占地6570.15公顷，。项目主要分布在八角港及北京路两侧各产业园区。

2.5 现状道路交通

2.5.1现状特征

1、三面对接、联系便捷的对外交通

目前，绕城高速、烟潍高速、同三高速、G206（烟汕线）、S302（成龙线）、长江路、衡山路构成开发区主要的对外交通，实现了与周边区域的高效对接；其中，随着开发区整体空间的逐步西进，长江路、G206（烟汕线）也成为规划区内部主要的东西向联系通道。

2、骨架建立、逐步完善的内部道路

作为开发区的主城区，东区的混合式的道路交通网络已形成，正逐步的调整与完善；正处在开发建设中的西区通过现状G206（烟汕线）与东区连接，并形成以G206（烟汕线）为主干道路的鱼骨状道路形态，开发区整体道路骨架已形成。

3、常规公交为主的公共交通出行方式。

开发区现状主要的出行方式有步行、自行车、出租车、常规公交以及私家车，其中，常规公交将作为居民中长途的最主要的出行方式。

2.5.2存在问题

1、整体道路网结构不够完善

（1）道路的等级功能结构不清晰

除东区外，开发区大部分地区的路网还未形成。开发区独特的带形空间，以及未来带形为主要特征的开发区亟需功能结构更加清晰的路网结构，以应对城市空间的拓展和高效的交通组织，因此，本次规划应在上版总规的基础上，进一步明确主要道路网功能与结构，更好的引导开发区路网建设。

（2）东区现状路网无法满足其功能调整的要求

开发区东期早期作为工业为主导功能，因此其路网也呈现密度低，道路无法适应城市生活的问题。开发区东区的功能转变，若无法调整路网与其相适应，将导致城市交通阻塞、缺乏活力、生活不便等问题。

2、鱼骨形态的路网结构无法适应城市拓展的要求

开发区现状长江路与G206作为城市的交通走廊,伴随着城市空间的拓展,其交通压力与问题必将显现。经初步估算，长江路高峰小时流量到3000人次/小时，随着城市空间拓展，长江路和206国道聚集大部分的客货流交通。

3、公共交通服务水平还有待进一步提高

目前东区、市区、福山三个区域的交通需求占到了总需求的85%，呈现整体上交通需求与公交设施分布不均衡的现状；公交服务范围以及整体的服务水平仍有待进一步提高。

4、缺乏提升城市印象的特色道路系统。

缺乏能够起到展示开发区风貌的景观道路，目前城市主干路G206以及海滨路道路断面过于简单，需进行整体改造，提升道路的景观性与特色性。

2.5.3机遇与挑战

1、机遇

（1）潮水机场、西港区、黄烟铁路等区域重大交通设施落户开发区，提升可开发区交通枢纽地位，也为加速道路系统完善提供了动力。

（2）源于区域重大交通设施调整带来的开发区整体空间的拓展与优化，为进一步调整完善道路系统提供了新契机。

2、挑战

构建区域交通与内部交通协调发展的体系，实现多种交通方式高效的衔接，并适应城市空间拓展与功能提升的道路交通发展模式，是开发区未来交通发展的最大挑战。

2.6 现状公共设施

八角街道办和大季街道办，主要位于长江路两侧，天地广场周边。

商业服务业设施主要沿长江路、海滨路、衡山路、泰山路两侧分布。长江路两侧主要为大型商业、金融业，海滨路南侧主要为宾馆酒店业，衡山路两侧主要为汽车销售业，泰山路两侧主要零售业、餐饮业为主。区内商业服务业设施主要集中于东区，西区缺乏大型商业、金融业和宾馆酒店等设施。

文化娱乐设施现有区级图书馆一处，为国家一级馆，位于天地广场南侧科技大厦内，但建筑质量较差。区内文化设施严重不足，参照国家文明城市标准以及山东省相关配置标准，缺乏文化馆、青少年文化宫、工人文化宫、档案馆等设施。

体育设施区内无市、区级体育设施，现有一处国奥健身俱乐部，位于长江路北侧、峨眉山路东侧，为企业自主建设营利性场馆。社区级体育设施缺乏，在老旧小区内基本无体育设施。参照国家以及山东省体育场馆相关配置标准，缺乏体育场、体育馆、游泳池等设施。

医疗卫生设施现有开发区医院、卫生防疫站、妇幼保健院、计划生育服务站、古现街道办医院、八角街道办医院、大季家街道办医院以及各村卫生所等，现状基本能满足就医需求。开发区医院位于黄河路北侧、泰山路东侧；卫生防疫站位于长江路南侧、珠江路西侧；妇幼保健院与计划生育服务站结合设置，位于衡山路东侧、珠江路南侧；古现街道办医院位于古现街道办驻地、古现大街南侧；八角街道办医院位于八角街道办驻地、八角中心大街北侧；大季家街道办医院位于大季家街道办驻地。

教育科研设施已有一定基础，区内各级各类学校34所，在校生2.33万人。其中小学25所（东区10所、西区15所），在校生9088人；初中7所（东区3所、西区4所），在校生7219人；普通高中1所，在校生2532人；中等职业学校1所--烟台工程职业技术学院，在校生4497人。

2.7 现状景观资源

烟台高新区自然本底较好，资源丰富，拥有“山、海、河、城”的资源组合特征、金岸碧水的动感海湾景观、联系山海的蓝色河流景观和滨海防护林绿色屏障景观。

（1）“山、海、河、城”的资源组合

规划区内景观资源丰富，“山、海、河、城”的资源组合，使得烟台经济开发区区风光隽秀，景色宜人，山海相依，城景交融，凸现滨海城市的迷人魅力。

（2）金岸碧水的动感海湾景观

烟台经济开发区频临黄海，岸线长度约41.92公里，金沙滩滨海旅游岸线，纵横交错的河流水系，青山碧水的现代化工业城区随着海洋气候变化海天一色，是北方沿海城市亮丽的风景。

（3）联系山海的蓝色河流景观

规划区内多条水系环绕，顾家围子山、九目山、磁山自然山体巍立与城市中，形成山、水交融的自然景观。平畅河、九曲河、大季家河、白银河、黄金河、柳林河、夹河多条水系垂直于海岸线，其中夹河与平畅河属于重点生态廊道。

（4）绿地及滨海防护林绿色屏障景观

烟台经济开发区现状绿地面积为537.29公顷，占城市建设用地面积的12.16%。

滨海生态防护林现状良好，是滨海城市建设极为宝贵的自然屏障。

第三章 上版总规检讨与回顾

从2003年至今， 03版《总规》在促进烟台经济技术开发区的城市经济和社会持续健康发展、引导城市有序建设等方面发挥了重要作用。

但烟台经济技术开发区当前发展面临的环境与形势已发生了重大变化，有必要对过去7年总体规划实施情况及当前的发展环境与形势进行全面客观的检讨和评价，以制定新时期、新形势下适应城市发展需要的对策和行动计划。

3.1 03版《总规》主要内容回顾

3.1.1 规划期限

近期：2003-2005年

远期：2006-2020年

3.1.2 城市性质与规模

上版规划对烟台开发区的城市性质拟定为：

烟台开发区的城市性质概括为“以高新技术产业、先进制造业、物流业和生态休闲旅游业为主要功能的生态文化新城。”

预测城市人口规模近期20万人，远期67万人，基础设施按照70万人口规模配套。预测城市建设用地近期47平方公里，远期127.13平方公里。

3.1.3 城市总体布局

以港口用地合理安排、港城功能互补、生态适宜性组团间便捷联系与功能有机分工、弹性规划为总体布局原则。

以围绕生态新城目标，突出“山、海、河、绿、港、城”为主题的总体规划布局理念，突出六要素之间有机联系与功能分工，融港城景观于自然生态之中，构筑人工与自然和谐统一。

体现三大组团、四层轴带和八个功能区的结构特点。即东部组团、西部和中部组团三大组团；由山到海体现出的层状结构，即山体生态休闲旅游带——产业发展带——居住与公共设施服务带——滨海生态休闲旅游与港口轴带；生活居住区、中心区、港区、产业发展区、生态休闲区、历史文化旅游区、渔村文化旅游区、备用拓展区。

3.1.4 公共设施与道路交通规划

规划公共设施的配套按照两级系统配置，结合城市中心和产业区布置，构成完善的新城公共设施配套服务系统。

规划亿吨大港，主要是发展近洋运输，八角港将成为区域性的港口，成为外联系的窗口，规划两条疏港公路解决港口同外围的货运联系，城市主要干道通往港区，与港区发生联系。

从烟台到大连的铁路轮渡将在八角港区登陆；规划中的德龙烟铁路从开发区西部的城市用地边缘切过，并且接专用线沟通港口。烟潍高速从开发区的西部接入，与绕城高速相接。有利于开发区对西部的联系与拓展。206国道从开发区中间穿过，在开发区内部改造为城市快速干道，外部提高国道等级。

开发区的道路系统构成三横多纵的道路网络系统，三横是指西部货运干道、中部生活性快速干道、东部滨海旅游道路，多纵是指沟通山海之间联系的主要干道。

3.2 实施绩效及评价

3.2.1 对政府决策的作用

03版《总规》编制以来，对政府决策起到了积极的指导作用。具体表现在：

1、成为城市土地利用的依据，指导政府制定了土地利用的相关政策与法规。

2、成为下层次规划和各专项规划编制和管理的指导性文件，积极地指导开发区的规划建设工作，编制了一系列控规、修规等法定规划和专项规划。

3、成为政府有关城市发展与建设决策的基础性技术文件。7年来，开发区政府一手抓城市结构建设，一手抓城市质量提高，将03版《总规》转化为各项政策和具体的管理行为，发挥了强有力的指导作用。

4、成为国民经济社会发展计划的重要组成部分。03版《总规》深化为开发区城市建设的历年计划，为开发区“十一五”计划的全面实施提供了有力的保障。

3.2.2 实施评价

从2003年至今，03版《总规》在促进城市经济和社会持续健康发展、引导城市有序建设等方面发挥了重要作用，但在实施过程中也存在一些问题。具体而言，03版《总规》在城市性质、规模、空间布局、产业发展、道路交通、公共设施等方面的实施情况及评价如下：

1、城市性质与总体规模控制

03版《总规》对开发区的定位为以高新技术产业、先进制造业、物流业和生态休闲旅游业为主要功能的生态文化新城。但在实际的发展中，受交通条件和区域发展的影响，物理产业与生态旅游业受限，而开发区的文化设施也一直未得到充分的发展，人文吸引力仍显不足，难以吸引高端人才，直接影响高新技术产业的发展。

在城市规模上，人口及用地规模规模基本与上版总规预测近期发展规模符合，人口规模由于近期城市化进程加快，增加迅速，已超过上版总规预测近期人口规模，相应的带来基础设施与公共配套设施的落后，城市基础设施网络和公共服务网络仍不完善。

2、空间布局与发展战略

03版《总规》确定的开发区形成 “三大组团、四层轴带和八个功能区”的空间格局和“东联西拓，南北贯通，两翼启动，中心推移”的空间发展战略，现实发展中东部组团已初具规模，但西部组团和中部组团还未成形，西托战略进展缓慢。

开发区的“两翼启动，中心推移”发展战略，由于西翼的发展缓慢，导致中心转移一直未能实现，影响开发区在原开发区和古现、八角、大季家三个办事处都形成启动区多点启动的战略意图。

3、道路交通与公共设施

在03版《总规》的指导下，仙游县已逐步建立了“三横多纵”的路网系统，由快速交通和主干道所组成的城市道路网已初步形成，总体上看，03版《总规》在指导开发区范围内的重点交通基础设施建设方面发挥了重要作用，但城市次干道和支路还不系统，特别是柳林河以西地区，断头路众多，其中因出口加工区的范围调整，将古现3路截断，对原路网规划造成一定影响，故开发区综合交通网络需要重新调整和优化。

开发区的公共服务设施在03版《总规》的指导下，已取得了很大的完善，特别是商业娱乐设施和教育设施，已形成一定的规模，城区商业氛围较浓，一些国际知名商业连锁品牌已进入城区，中小学建设质量也较高。但是，小区级商业设施以及文化、体育、医疗等设施仍显不足，尤其是在开发区打造生态文化新城的发展目标下，更需要增强文化休闲设施的建设力度。

3.3 修编重点和建议

1、从国家战略和历史使命的角度研究，提升烟台开发区在区域中的角色与定位。未来的十年，将是我国第二轮改革开放的关键十年。从中央政府的层面分析，落实科学发展观、构建和谐社会、转变经济增长方式、改善生态环境品质、促进区域协调发展将是重中之重。中央的宏观调控并不是不要发展，而是要调控那些低水平的重复建设，实现“又好又快”的发展。对于地方政府而言，在实际工作中要落实科学发展观、构建和谐社会，就离不开总体规划的支持。因此，开发区总体规划又是开发区社会经济发展的制度创新平台。

2、以“转方式、调结构”为切入点，探索开发区产业升级、城市服务与环境保护相和谐的科学发展模式。前期编制的发展战略研究提出了开发区发展模式转型的思路和路径，总体规划将深入研究开发区社会、经济、空间发展特征的基础上，在区域协调发展的大框架下，充分体现开发区的发展诉求和落实科学发展观的转型要求。通过规划编制工作明确开发区未来发展目标、方向和工作重点，统一全区思想。

3、梳理经济发展脉络，建设更具竞争力的现代产业体系。在分析开发区产业经济发展现状的基础上，提出产业发展存在的主要问题。结合全球产业分工演化趋势、国家产业政策和区域产业提升发展策略，提出开发区的产业发展导向，明确主导产业和支柱产业，研究产业之间的关联，建立现代化产业体系，并统筹各产业的发展空间安排。

4、协调近期重大建设项目建设，整合城市发展战略空间，优化开发区城市建设的总体布局和支撑体系。针对开发区发展意义重大、影响深远的机场、港口、城市副中心等近期重大建设项目进行分析研究，在借鉴国外相关经验的基础上，科学合理地安排好近期重大建设项目的建设，使其综合效用得到最大化发挥。对已有和近期重大建设项目对开发区空间发展的影响进行分析和评估，将这些战略空间整合到开发区整体发展的空间布局中来。

5、以滨海旅游资源、磁山地质公园、古现文化资源等特色品牌为抓手，强化开发区滨海生态城市的景观特色。通过水系、山体等生态用地的强制性管制，为开发区城市生态环境和城市价值提升奠定坚实的基础，逐步清理以往占据滨海、滨河公共景观廊道的建设项目，保证山、海、河、港、城的融合，将开发区建设成为人与自然和谐的城市、宜居宜业的城市和可持续发展的城市。

6、通过总体规划工作，确立城市规划龙头地位，探索实施保障机制，使规划成为公共政策和行为准则。突出城市规划的公共政策属性，关注规划对建立公共服务体系和公共利益分配的作用，通过对开发区空间分区管治、规划决策和公共协调、规划行动计划、规划实施评价、规划监督机制、规划纠正机制等一系列政策措施的研究，提出一套具有一定刚性的规划实施保障机制，使规划真正成为公共政策和行为准则。

第四章 目标定位与发展规模

4.1 国家战略与区域使命

4.1.1 国际金融危机和中国经济发展模式转型

2008年以来的国际金融危机对国际经济发展产生了深远影响。从历史经验来看，每一次危机都会导致区域经济和产业格局的重新洗牌，伴随区域经济格局的调整，区域协调合作的重要性愈加突出。中国改革开放30年取得了举世瞩目的成就，但随着改革的深入以及发展过程中暴露出的问题，中国正在酝酿转型，寻求新的突破，而产业发展的高技术化、高附加值化和服务化正是中国转型的一个重要方面。

在这样的背景下，包括环渤海地区在内的东北亚经济圈正在面临着重新整合，也为区域内各地区的发展带来新的机遇与挑战。烟台开发区在此轮整合如何发挥优势，选择科学合理的发展路径，由工业化向新型城市化转型，决定着其未来发展的成败。

从东北亚经济格局调整来看，日、韩在经历了本世纪初经济泡沫的逐渐消退之后，产业发展重新焕发活力，并逐步向更为高端的现代服务业转型，通过大力推进自由贸易区的建设打造新的经济增长极，例如韩国的仁川自由经济区已经成为拉动韩国经济增长的核心，该地区总面积209平方公里，依托空港、海港发展而承，包括三个松岛区、永宗区、青萝区三个发展组团，松岛新城是作为国际商务和高科技的中心，永宗岛作为国际物流和旅游、休闲的集散地，而青萝区则是全球娱乐和主题公园。从目前的发展趋势来看，日、韩向我国环渤海地区产业转移的速度正明显加快，产业转移的类型已经从过去传统的制造业向软件外包、电子信息等高新技术产业改变。烟台开发区拥有空港、海港双重资源，与日、韩联系紧密，又拥有良好的工业基础，对日韩高科技企业的吸引力巨大，有理由相信，在双港建成后，烟台开发区将成为东北亚经济圈科技网络的中心之一。

4.1.2 环渤海经济圈发展和山东半岛蓝色经济区

环渤海经济圈位于中国东北、华北、华东三大地区的重要结合部，是中国北方通向海洋的门户，也是新亚欧大陆桥的东部桥头堡，是中国参与东北亚竞争和全球经济新格局的核心区域。环渤海经济圈经济总量约占全中国的1/5，是拉动中国北方地区经济发展的发动机，也是我国对外开放的窗口和对外贸易的重要基地之一，在全国经济的整体格局中占有重要地位。加快发展涵盖山东半岛、辽东半岛、京津冀地区的环渤海经济圈，在产业布局和交通网络上全面统筹发展，使之成为继珠三角、长三角之后新的经济增长极，是国家“十二五”规划的战略重点之一。

在环渤海经济圈层面，开发区将成为山东半岛板块和辽东半岛板块的连接枢纽，也是山东半岛对外开放的重要门户。烟台新的国际机场、港口均位于开发区或附近，规划连接山东半岛板块和辽东半岛板块的的跨渤海通道也紧邻开发区，内外联系的增强将使开发区从以往粗放的工业化发展方式向以现代物流、生产性服务为主的新型生产方式转变。

在山东省域层面，山东省委、省政府2007年在原有区域经济发展规划基础上，提出了构建“一体两翼”经济发展新格局的战略构想，2009年又提出了打造山东半岛蓝色经济区的发展战略，目前，山东半岛蓝色经济区上升为国家战略，列入国家十二五规划。烟台开发区拥有港口、造船、临港化工、海洋食品、海洋生物制药等丰富的蓝色产业类型，是烟台市蓝色经济区建设的主要产业载体。

4.1.3 开发区建设向更高层次的城市化模式转变

近年来，烟台开发区工业化和城市化进程不断加快，城市化水平快速提高，已进入由工业化向城市化转变的重大历史时期。出现了二产快速提升、但服务业增速和占比偏低；开发建设推进加快、但总体建设管理档次和水平还不够高；统筹城乡发展成效显著、但在完善城市管理架构、推动一体化发展上力度还需再加大；城市管理和运行体制日渐完善、但运用市场手段经营建设管理城市成效还不大等阶段性特征。

国家商务部在庆祝烟台经济技术开发区建区25周年及部分国家级经济技术开发区座谈会提出：烟台经济技术开发区要在创新经济、低碳经济、新能源、环保经济等领域超前研究，率先发展，当好科学发展的排头兵。

因此，未来开发区的发展应坚持以工业化为基础，以城市化和城市现代化为总方向，做高做强制造业、做亮做优服务业，提升东部，完善中部，拓展西部，力争“十二五”期间，城市经济总量大幅提升，综合实力显著增强，基础设施日趋完善，承载功能明显改善，人居环境更加良好，城乡体制障碍基本消除，把开发区建设成“城市经济结构科学合理、产业结构高端强劲、城市个性鲜明朝气”的创新型、现代化、靓丽文明的滨海新城。

4.2 问题聚焦与政策破解

4.2.1 问题聚焦1——空间缺乏统筹、效益不高、特色不足、历史用地

开发区经过25年的快速发展，在取得经济高速发展的同时，城市建设也暴露出一系列的问题没，具体表现为：

1、缺乏土地的统筹、综合利用，在产业空间布局上不尽合理，土地产出效益不高。区内项目的引入未按照产业类型，进行集聚化布局，布局较为混乱，大量滨海、滨河优质土地资源被一般性工业项目占据，万华、大宇造船等一些大型产业园区的布局，一定程度上影响了区域核心价值空间的利用，城市跨越式发展空间有限。

2、整体城市特色不够突出，环境品质仍需进一步提升。山、城、河、海、港构成了开发区独特的城市空间格局，但缺少系统化的场地环境设计，环境品质整体不高，除海滨旅游外，尚未形成符合地方资源特色和个性鲜明的城区形象特征。文物古迹、遗址、人文故居等沉淀了开发区的文化内涵，但缺乏对文化的宣传和在城市建设中的融合。

3、土地闲置现象严重。开发区内存在大量的批而未建用地，通过对比开发区土地批地红线图和建设用地现状图，约有10平方公里批而未建的土地，而且目前仍然存在大量的用地需求。

这类问题形成的原因，一方面可以归结为开发区前期仍处与城市化和工业化的初期阶段，另一方面与开发区城市建设投资模式和产业门槛设置有一定关系，开发区前期由于西区超前的基础设施开发建设，通过用地抵押和代资开发的方式获取建设资金，土地出让速度过快，同时产业引入的门槛受宏观经济环境的影响，在一段时期内有所降低，导致土地一定程度的低效利用。

未来要破解这一发展问题，最核心的仍是政府财政和融资平台的改善，通过规划识别有效战略资源空间之后，制定战略性空间回购政策或实施政策性用地收回出让后闲置用地，制定更为严格的闲置用地处理办法，释放城市中心地区、交通枢纽地区、滨海地区、滨河地区等战略性空间，实现土地的有效增值。

4.2.2 问题聚焦2——产业结构不尽合理，服务业发展滞后

目前，开发区产业类型主要为二产制造业，占经济总量的65%以上，并已进入相对平稳的发展阶段，发展速度增幅较小，从城市长远发展的竞争力看，二产和三产的比例失衡，服务业发展严重滞后，不足以支撑开发区作为现代化滨海新城区这一发展目标的实现，具体表现为：

1、经济规模和效益规模不相称，地均GDP低于深圳、大连等国内领先的国家级经济技术开发区；产业结构的短板突出，二产为高端产业的低端环节 ，两头在区外，服务业贡献率偏低；龙头企业发展迅速，但带动作用不明显，产业链仍待完善。

2、缺乏与交通枢纽地位相配套的区域性生产性服务中心；滨海、滨河等景观最优的地区缺乏公共服务设施；缺乏区级商业、文化、体育中心，西区生活配套区居住区级公共设施尚不完善；文化底蕴深厚，但挖掘程度不足，基本还处于原始状态。

这类问题形成的原因可以归纳为：受招商引资等市场因素的影响，为避免与其他地区同类园区竞争中处于落后，开发区过多地引入了一些产生效益较快、产业类型落后的企业，这种偏重于工业化的城市发展模式，导致大量土地用于工业开发，工业用地速度扩张远远大于公共服务设施用地的需求。同时，大量在开发区就业的职工居住于烟台市区、福山、蓬莱等地区，区内缺乏与人口规模相适应的公共服务设施需求。

随着开发区城市化水平的提高，更多的就业者选择在开发区创业、定居，开发区必需破解目前在产业结构和服务业发展上存在的问题。核心是要提高公共服务设施建设标准，建立开发区中心体系，推进生活配套区与公共服务设施投资的协调建设，加大政府对公共服务设施的投资力度，通过市场化运作，拓宽投资渠道。

4.3 发展目标与定位

4.3.1 发展目标

根据烟台开发区的现有基础和发展条件，以国家战略核区域使命为导向，未来的烟台开发区将继续成为区域发展的引领者，本次规划提出烟台开发的发展目标为：

产业结构合理、城市架构清晰、城市特色突出、发展后劲强势的现代化滨海新城区

这一发展目标的实现将在规划的分期、有效引导下而实现：

（1）近期：通过现有城区提升，西部空间拓展，高标准建设城市公共设施，提升城市空间环境，完善交通体系，大力发展都市旅游，打造成为宜居、宜业、宜商、宜游的现代化产业新城。

（2）中期：依托双港的带动作用，形成具有区域辐射力的生产性服务中心。

（3）远期：形成以高新技术产业引领，先进制造业为核心，现代服务业为支撑，产业协同发展，具有创新能力和可持续竞争力的综合新城

4.3.2 功能定位

按照总体发展目标，未来烟台开发区的功能定位包括以下几方面：

（1）面向东北亚的都市旅游目的地

适应国际休闲度假旅游的发展趋势，以东北亚为重点，通过重点旅游项目的品牌塑造，以都市旅游为发展方向，集合滨海旅游、山地旅游、城市旅游、工业旅游等多种旅游形式，打造成为面向东北亚的都市旅游目的地。

（2）环渤海地区现代化产业新城区

巩固发展先进制造业、高端制造业、临港工业为主的加工业，重点发展现代服务、都市旅游业，注重生态环境保护，打造成为山东半岛宜居、宜业、宜商、宜游的现代化产业新城。

（3）山东半岛北部生产性服务中心

依托双港，重点培育现代物流业、国际贸易业、信息服务业、金融保险业、现代会展业、中介服务业，打造成为辐射山东半岛城市群北部的生产性服务中心。

4.3.3 城市品牌塑造

根据开发区的功能定位，综合考虑开发区独有的资源优势与特色文化，确定烟台开发区的城市品牌塑造为：

浪漫度假海岸、蓝色创新基地、国际物流中心、生态创业家园

浪漫度假海岸——在目前开发区已有的滨海度假、浪漫文化、温泉旅游等基础上，营造更多浪漫文化设施，打造吸引东北亚地区的浪漫度假海岸。

蓝色创新基地——在已有产业基础上，逐渐优化产业结构，大力发展蓝色经济，建设成为山东半岛蓝色经济区的重要创新基地。

国际物流中心——结合国际性海港和空港优势，集聚物流、人流、信息流，打造成为我国北方重要的国际物流中心。

生态创业家园——在保持开发区生态本底的基础上，营造更多的中小企业创业园区和配套服务更为便利的生活居住区，留住人才，营造生态创业家园。

4.4 城市规模

4.4.1 人口规模

（1）上版总规预测人口规模

2003年编制的《烟台经济技术开发区总体规划》预测2020年开发区人口规模67万人，基础设施按照70万人口规模配套。

（2）现状人口规模

开发区2009年底人口35.88万人（区公安局数据），其中常住人口17.8万人，暂住人口18.08万人。

（3）人口规模预测

本次规划采生态环境承载力分析、土地资源承载力分析和居住就业人口规模反推三种方法对烟台开发区的人口规模进行预测。

1、生态环境承载力分析法

在生态环境质量保持良好的状态下，若按照国家园林城市的标准进行建设，生态环境承载力约为75-94万人左右，若按照国家生态园林城市的标准进行建设，则生态环境承载力约为76-95万人左右。

表4-1 生态环境承载力分析表

注：考虑开发区滨海、滨河公共绿地较多，且人均建设用地基数较大，人均公共绿地在国家园林城市（15平方米/人）和国家生态园林城市（20平方米/人）的基础上适度增大。

2、土地资源承载力分析法

参考现状人口密度情况以及国内外相对人口密度较高城市的数据，结合城市人均建设用地标准和相关政策进行推测。

开发区现状人口密度约5125人/平方公里，人均建设用地190平方米/人。按中等城市适宜人口密度9000人/平方公里（《世界银行人居环境报告》提出中等城市的适宜人口密度应控制在7500-10000人/平方公里），土地资源承载约为97万人。以紧凑发展为目标，考虑到开发区港口及临港工业区发展，按人均建设用地130平方米/人预测（略高于国家人均建设用地规范120平方米/人的上限），可承载人口约为100万人。

表4-2 生态环境承载力分析表

3、居住就业人口规模反推法

通过规划期末居住用地面积和产业用地面积来推算开发区能够“住”多少人、能够“工作”多少人。

★人均居住用地面积规模倒推法——开发区能“住”多少人？

考虑到开发区港口及临港工业区发展，规划2020年城市建设用地控制在134平方公里以内（不含港口用地）。规划居住用地占总建设用地的18-20%，考虑到开发区实际情况，在国家标准（居住用地占总建设用地的25-32%）的基础上适度降低，则居住用地面积约23-26平方公里。参照国家人均居住用地标准，居住人均用地指标按25平方米/人控制，由此得到开发区远期人口规模应控制在92万-104万人。

★产业劳动力需求法 ——开发区能“工作”多少人？

A: 第二产业劳动力需求

开发区第二产业发展用地占占总建设用地的25-30%，考虑到开发区实际情况，在国家标准（工业用地占总建设用地的15-25%）基础上适度提高， 则工业用地面积约32-39平方公里。参照国内其他产业园区就业密度与烟台市现有情况，本次规划取第二产业用地就业密度为150人/公顷，其劳动力需求约48-59万人。

B: 第三产业劳动力需求

根据相关数据表明，预计每增加一个第二产业劳动力，会带动0.5个第三产业就业岗位的增加。因此，预测开发区第三产业劳动力需求约为24-30万人。

C: 带眷非劳动力预测

开发区内的产业类型决定带眷老年人口和幼龄人口比例较低 ，预测带卷非劳动力系数为0.2，非劳动力约为14-19万人。

综上所述，烟台经济技术开发区远期总人口 约86-108万人。

4、综合结论

在开发区生态环境容量和土地资源承载力分析的基础上，通过人口和就业的推算，取其平均值，预测开发区未来可容纳人口规模应控制在85万人左右。

基础设施和公共设施配套考虑远景发展要求和供给弹性，适度提高布局要求，按100万人配置。

（4）上位规划校核

《烟台市城市总体规划（2006-2020年）》对烟台市区各组团的功能定位和发展规模进行了统筹安排（表4-3）。开发区范围包括开发区组团和八角组团，其中开发区组团人口规模为30万人，八角组团10万人，合计40万人，而实际2010年开发区人口规模已经达到35.88万人，而且在之后2009年编制的《烟台市区用地布局调整规划》中，确定的开发区用地规模较总规有大幅提高，从61平方公里增加到166.60平方公里，因此烟台市总规确定的40万人的人口规模必须有所提高，才能使按人口规模确定的公共服务配套和市政设施满足实际人口增加需求。

资料来源：《烟台市城市总体规划（2006-2020年）》

（5）近远期人口规模

考虑到开发区产业升级和城市发展的阶段特点，本次规划采用人口非匀速增长的方法分别预测近期和远期人口。

现状开发区人规模35.88万人，规划预测近期2015年人口规模达到60万人，远期2020年人口规模达到85万人。

4.4.2 用地规模

（1）现状建设用地规模

烟台开发区2010年现状城市和村镇建设用地共计58.07平方公里。全区现状人均建设用地160平方米/人。

（2）建设用地规模

包括填海区在内，规划近期2015年全区建设用地面积控制在100平方公里以内；远期2020年全区建设用地控制在185平方公里以内。

（3）城市建设用地规模

城市建设用地为扣除港口、铁路、综合物流园等区域性设施外的建设用地，是烟台开发区自身实际进行的城市建设总量。规划近期2015年全区城市建设用地面积控制在80平方公里左右，人均城市建设用地控制在133平方米/人以内；远期2020年全区建设用地控制在110平方公里以内，人均城市建设用地控制在129平方米/人以内；远景人均城市建设用地逐步控制在120平方米/人以内，达到国家城市建设用地标准，实现全区由工业化城区向城市中心区的转变，体现集约用地发展要求。

（4）上位规划校核

《烟台市城市总体规划（2006-2020年）》中控制开发区组团用地规模为35平方公里，八角组团用地规模为26平方公里，合计61平方公里，2009年编制的《烟台市区用地布局调整规划》（表4-4）中，确定的开发区用地规模为166.60平方公里。

由于《烟台市区用地布局调整规划》编制期间未考虑填海发展用地，加上填海区20.50平方公里，则全区建设用地用地为187.10平方公里，与本次总体规划确定的远期建设用地规模185平方公里相一致。

表4-4 烟台市区各区功能及产业定位表

资料来源：《烟台市区用地布局调整规划）》

（5）“两规”用地规模协调

根据国土资源部门调研情况，《烟台市土地利用总体规划（2006-2020年）》中开发区范围内已没有基本农田，除山体、海岸、水域、滨水生态绿地外（约57平方公里），其余用地（171平方公里）均可作为可建设用地。

本次总体规划在保持生态本底的前提下，规划远期建设用地规模185平方公里，除去填海造地的20.5平方公里，在现有陆域基础上的用地规模约164.5平方公里，在土规的可建设用地规模范围之内。

第五章 产业发展规划

5.1 产业发展面临的突出问题

近年来，开发区工业化和城市化进程不断加快，城市化水平快速提高，已进入由工业化向城市化转变的重大历史时期，出现了二产快速提升、但服务业增速和占比偏低，具体表现在以下几方面：

1、经济规模和效益规模不相称。近年来我区经济总量快速膨胀，2009年，在国家级开发区中GDP和工业总产值都位居第七位，但代表经济质量效益的税收收入和地方财政收入指标分别位居第13位和15位，直接反映出我区经济发展的质量和效益还不够高，充分说明了我区经济结构存在的深层次问题。

2、产业结构不尽合理，短板比较突出。从产业结构看，服务业占GDP比重仅有19.6%，芝罘区是64.2%、莱山区是44.76%，福山也在30%以上，全市平均水平在32%左右，差距显而易见，科研教育基础和商务服务功能缺乏，生活配套设施薄弱，符合高新技术产业发展要求的技能型劳动人口严重不足等。从二产内部结构看，尽管以高端产业为主，但区内基本上是高端产业的低端环节，研发、销售等高端环节大都在区外。

3、骨干企业一支独大、配套产业不足。富士康落户以来对开发区经济体量的扩充、城市经济的拉动和人口规模的增长发挥了重要作用，去年的产值达到了820亿元，占到全区总量的2/5，可以说开发区的快速增长主要靠富士康。但从另一个方面看，对此带来的项目风险必须给予充分关注，需要新的更大的项目和产业支撑。

4、招商引资和项目储备严重不足。2009年开发区实际利用外资在国家级开发区是第14位，2010年前三季度又下降到15位，大连、青岛开发区前三季度的实际外资分别是我们3.8倍和2.9倍。近期引进企业主要以万华、西港区、张裕、鹏晖等烟台市的重点项目为主，招商引资和项目贮备不足。

5.2 产业发展路径分析

5.2.1 路径一：制造业在做大的同时加强优化

图5-1 制造业结构升级示意图

5.2.2 路径二：服务业依托制造业的发展，顺水推舟，加速完善。

图5-2 完整产业体系示意图

5.2.3 路径三：构建核心产业的产业链，避免产业效应的外溢。

图5-3 制造业与服务业产业链增强效应示意图

5.3 产业发展目标与策略

5.3.1 发展目标

坚持以工业化为基础，以转方式调结构为主线，以城市化和城市现代化为总方向，做高做强制造业、做亮做优服务业。以海港、空港物流为先导，装备制造和高新技术产业为支柱，电子信息和研发产业为主导，协同推进生产服务、体验旅游和城市服务等服务经济的一体发展，将开发区打造为城市经济结构清晰合理、产业结构高端强劲、城市个性鲜明朝气的创新型、现代化的滨海新城。

5.3.2 发展策略

1、坚持做高做强制造业，倾力培育骨干企业和优势产业，着力抓好战略性新兴产业培育，加快产业链向两端延伸，构建具有强大支撑力的现代工业体系。

从更高层次上谋划和推进工业化，要把“高”和“强”做为我区转方式调结构的重点和核心，所谓“高”，就是加快制造业向高端环节延伸，所谓“强”，就是要增强制造业的经济效益和竞争力。

开发区目前已经形成了机械制造、电子信息两大主导产业，以及电脑、汽车、手机、船舶、装备五大产品集群，一方面，继续把五大产品集群放在突出发展的位置，全力以赴抓好龙头企业的扩张，加快形成强劲的千亿龙头和百亿群体。另一方面，要依托现有产业优势，重视总部经济、企业总部及研发和销售中心的引进建设。加快培育战略性新兴产业，包括生物医药、新材料、新光电，打好可持续发展的产业基础。

2、坚持做亮做优服务业，优先发展生产性服务业，重点突破高端服务业，着力提升消费性服务业，构建三次产业协调发展的城市经济新格局。

结合海港、空港建设，重点发展现代物流业等生产性服务业。以推进启迪科技园建设为核心，突破发展软件和服务外包业等高端服务业。结合滨海地区旅游发展，抓好滨海高端服务区的规划建设，着力提升消费性服务业。

3、既要加快工业发展，又要循序推进，避免建设用地资源的浪费，加强产业园区与城市生活配套区的融合。

要着力保障和改善民生，由目前的“国富”全面转向“民富”，加强生活配套服务设施建设。完善科研教育基础建设和商务服务功能，加快发展文化产业，加大重大文化设施建设力度，从更高层次上实施城市化战略，努力实现城市化和工业化协调发展的现代化滨海新城。

5.4 产业发展门槛

1、产业类型门槛

烟台开发区的土地资源十分宝贵，必须严格遵循烟台开发区的产业发展选择，重点引进高新技术产业、先进制造业、物流业、旅游业，其中先进制造业包括装备、汽车、机械等，并且要以所确定的重点发展产业门类为主，严格控制其他产业的进入。

2、生态门槛

烟台开发区依山面海，风景优美，其生态环境的好坏将直接影响未来开发区的环境品质，必须坚持发展生态型产业为主，严格控制高污染产业进入，减少“三废”排放，对于二氧化硫万元GDP排放排放量、化学需氧量万元GDP排放量等严格控制。

3、能耗门槛

烟台开发区水资源和能源较为缺乏，必须从周边地区引入，烟台开发区产业引进必须坚持严格的能耗门槛，严格限制高能耗、高水耗产业的进入，制定严格的万元GDP能耗门槛和水耗门槛。

4、投资门槛

建议项目投资规模：外资项目3000万美元以上；内资项目1亿元以上；世界500强企业、国内上市公司或国家500家大型企业投资的具有产业带动性的项目。对于总投资500万美元以下的外资项目，固定资产投资2500万元以下的内资项目，原则上不直接供地，可租用企业加速器或其他通用厂房。

建议项目投资强度：外资项目投资强度：30万美元/亩以上；内资项目投资强度：200万元/亩以上。

5.5 制造业与服务业的互动关系

开发区未来的制造业发展与服务业将形成良性的互动关系。制造业的规模增长将要求企业更加重视研发、设计等服务化需求，增加产品的高附加值，刺激服务业的发展；同样，服务业发展之后，也将带来对设备、机器等硬件投资的增加，同时制造业也将向更为高端发展

图5-4 制造业与服务业互动关系示意图

5.6 可能的关键时间节点

开发区产业梯度推进、快速演替的过程中，存在两个关键的时间节点，一是烟台新机场建成，二是行政区划可能的调整。

烟台新机场：烟台新机场的建成将成为开发区产业发展和经济增长的关键点。在机场建成前，开发区必然延续目前依托港口的临港大项目为特征的经济发展阶段，并依托烟台港西港区迅速发展物流产业，成为北方重要的生产性服务基地。在机场建成后，空港所带来的物流、信息流将拉动更多的高新技术产业和综合服务业的发展，形成组织区域（山东半岛北部）生产、吸引高端服务业转移的能力。

行政区划的可能调整：从国内外机场的发展来看，在行政权属上必定属于中心城区范畴。如果机场及周边地区并入中心城区后，必然归属于开发区行政辖区，机场周边空港经济区的发展必然带来开发区产业升级换代的速度，服务业的发展也拥有更多的空间。

5.7 产业经济网络

生产经济与服务经济（“6+3”网络）。

生产经济（6）：石化、装备制造（包括汽车与造船）、电子信息、海洋生物、航空产业、新兴能源

服务经济（3）：现代物流（包括临港物流和临空物流）、旅游休闲体验、城市综合服务

5.7.1 生产经济——石化

依托烟台港，发展石化中间产品和精细化工产业，并通过石化产业链的组织，形成一定的区域产业组织能力。

5.7.2 生产经济——装备制造

在整船制造国家政策未放开的前提下，应积极拓展相关配件和修船工程领域。

适当引进部分产业链上游汽车配件，如电子、精密仪器等，带动相关高新技术产业发展。

5.7.3 生产经济——能源产业

开发区的能源产业主要体现在电厂的投产和风力发电的建设，以及临港天然气中转项目的引入。

在布局上，天然气中转项目依托港口，与石化等产业相结合，布置化工专用码头和液体化工管廊，实现高效运输。

风电新能源项目建议逐步迁移出顾家围子山，在条件成熟时可布置在大季家外海海面上。

5.7.4 生产经济——海洋生物

加快海洋捕捞作业结构的调整，积极发展远洋捕捞，控制捕捞强度，加快近海渔业资源的保护、开发和合理利用，严格控制拖网、定置网的作业规模。

积极引导渔民和资金发展海水养殖业、远洋渔业、水产加工业、休闲渔业及与渔业相关的第三产业。

与生物制药产业协同发展，利用生物技术的研发，实现海洋生物价值的深层次开发和利用。

5.7.5 生产经济——航空产业

新的潮水国际机场除航空运输物流外，应积极拓展航空维护、维修、航空基础部件制造等航空产业。

5.7.6 生产经济——电子信息

依托富士康产业园，形成高新技术研发与设计集中在高新技术产业密集区，延伸电子产品产业链，带动周边产业园区高新技术产业发展，形成具有一定数量和规模企业集聚的富士康配套产业园。

5.7.7 服务经济——现代物流

现代物流业发展应依托海港、空港两大区域性交通基础设施，并通过打造物流管理、服务功能集聚区，引导现代物流业向高附加值方向发展，形成一定的区域辐射能力。

5.7.8 服务经济——旅游休闲体验

拓展开发区旅游休闲产业类型，构建从观光、度假到休闲体验的全方位都市旅游体系。

图5-5 旅游休闲体验产业链示意图

5.7.9 服务经济——会展业

综合服务包括生活性服务业和生产性服务业两大部分：

随着机场的搬迁和扩建，大量的商务客流将提高烟台城市会展业的发展速度。

开发区内的大季家生产性服务中心具备发展会展业的条件，区别于莱山区烟台国际会展中心的功能，开发区会展中心侧重举行金融商务、区内核心产业和旅游休闲类会议。

选址建议位于大季家生产性服务中心的核心区域，围绕峰山水库周边布置。

5.7.10 生产经济——城市综合服务

综合服务包括生活性服务业和生产性服务业两大部分，其中生活性服务业包括旅游服务、商贸服务、本地服务体系等，生产性服务业包括金融保险、服务外包、教育科研、信息咨询、商务运营、会展、法律、会计、广告等。

在天地广场周边和夹河河口形成集聚的综合服务中心，其中天地广场周边重点发展生活性服务业，提升生活服务品质，夹河河口重点发展旅游服务和商贸服务业，辐射周边区域；在八角渔港周边建设开发区西部综合服务中心，布置行政、文化、体育、医疗等城市服务设施。

在临近机场和港口的大季家地区建设区域生产性服务业中心，积极探索与东北亚其他地区的合作发展，打造具有国际影响力的空港经济区；

本地服务体系则依托各组团分散布置。

5.8 产业空间布局

5.8.1 打造“5+4+2+1”的产业空间格局

重点建设五大产业园区，包括古现先进制造产业园区、八角高端制造产业园区、万华工业园、东岳汽车工业区、烟台市综合物流园区。

做精做强四个特色产业园区，包括再生资源加工区、清华同方科技园、大季家水产食品加工园、航空产业园。

打造两个现代服务核心，包括东部综合服务中心和西部生产性服务中心。

充分发挥一个特殊功能区，即国家出口加工区（烟台保税港区）。

5.8.2 生产经济布局

生产经济主要布局于万华产业园、再生资源加工区、八角电厂、航空产业园、富士康产业园、大宇造船、东岳汽车和张裕工业区。

5.8.3 服务经济

服务经济主要布局于滨海旅游度假度假区、商业中心、古墓文化旅游区、磁山地质公园度假区、八角副中心、大季家服务中心和生产性服务中心等。

5.9 消费结构和服务业发展

多层次功能服务：

构建多层次服务设施和服务内容，除服务于本地村民、企业普通员工（如富士康）的中低服务外，还应适当高档化，提升城市生活品质，满足高端人才的消费需求。

案例研究：苏州工业园区的“邻里中心”

自1998年第一座大厦开业至今，邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设，邻里中心不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”。

在过去的9年中，邻里中心公司成功开发、运营了湖东、新城等5个大厦。公司以12项必备功能为核心产品，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，企业效益和社会效应协同提高，充分满足了居民的基本物质文化生活需求。

邻里中心在过去提的‘多功能服务’中加进了‘多层次’三个字，目的是各种服务设施、服务内容都分出层次。”

饮食消费

开发区的快节奏工作，使人们更重视消费的时间成本和精力成本，于是，快餐、便餐、自助餐成了“园区人”饮食消费的主要形式。

健康消费

健身休闲场所不断增加。这些场所推出不同的健身服务方式，吸引着不同层次消费者的参与，渐而形成高雅的时尚。

旅游消费

旅游是为了休闲，所以不应该在身体上和精神上出现透支，短线游、一日游成为众多“园区人”的选择。

第六章 总体空间布局

6.1 四区划定

在自然用地条件适宜性评价的基础上，将规划区用地分为禁建区、限建区、适建区和已建区，并提出相应措施，加强对四区的空间管制和建设引导。

（1）禁建区

范围：指对自然生态环境具有严重影响，或采取大量工程措施才能建设的用地，主要为坡度大于25度以上的用地、水域、排洪河道及其控制范围、水源保护地和沿海防护林等控制范围，面积约36平方公里，占总用地的15.8%。

管制要求：禁建区作为生态培育、生态建设的首选地，对用地严格进行管制，建立相应的管理制度。原则上禁止建设除市政公用设施、旅游设施、公园以外的各类项目，同时建设上述三类项目仍应通过项目的可行性研究、环境影响评价及规划选址论证。禁建区内允许建设的公共设施建设不应超过用地的10%。

（2）限建区

范围：指对自然生态环境影响较大或需要较多工程措施便可以建设的用地。主要为坡度于15—25%之间的用地，滨河、环山地区用地，面积约62平方公里，占总用地的27.2%。

管制要求：限建区多数是自然条件较好的生态保护地或敏感区，由政府统一组织对限建区土地进行收回、收购并储备，建立限建区土地储备管理库，规划期内原则上不在限建区审批建设项目。

（3）适建区

范围：指对自然生态条件影响较小，采用少量工程措施便可以建设的用地。主要为坡度小于15度的用地和未利用土地，面积约72平方公里，占总用地的31.6%。

管制要求：适建区是开发优先选择的地区，但建设行为也要根据资源环境条件，科学合理的确定开发模式、规模和强度。综合协调适建区内城市规划与其他专项规划的关系，本着节约和集约利用土地资源、保护生态环境和人文资源的原则，合理有序地进行开发建设。

（4）已建区

范围：现状建设用地的地区划为已建区，面积约58平方公里，占总用地的25.4%。

管制要求：综合协调已建区内功能布局，继续完善配套设施，加强已建区的更新改造和环境整治。

6.2 空间发展模式

结合定位和功能要求，充分利用现状山、海、河、港、城的环境资源特点，注重保护、利用、特色的“三位一体”，适度混合、均衡紧凑发展，形成“三核带动、生态间隔、空间融合、区域协调”的发展模式。

以东部主中心、西部副中心（近期八角副中心、远期烟台西部城市副中心）为核，分近、远期有序带动城市空间拓展和优化，强化山、城、海联系的生态廊道，加快各组团之间的道路、功能、配套等各方面的融合，并于周边芝罘、福山、蓬莱做好对接，带动区域的协调发展。

图6-1 空间发展模式图

6.3 空间发展策略

规划开发区的城市空间建设按照“西进、东接、南连、北优、中融”的整体策略展开。

西进：依托双港，向西进行空间拓展。

东接：东区更新、开发夹河西岸，与市区融合。

南连：打通交通联系，实现腹地辐射。

北优：贯通海滨路，优化提升滨海空间。

中融：城区空间紧凑发展、功能融合。

6.4 空间布局结构

在开发区现有发展基础上，结合战略性资源分布和城市发展策略，未来的烟台经济技术开发区呈现“山、海、河、港、城”一体化的整体空间格局，形成“双核、一轴、一带、四片”的空间布局结构。

双核：开发区主中心、烟台西部副中心（近期：八角副中心，远期：八角、大季家共建烟台西部副中心。）

一轴：沿206国道、长江东路形成城市中心功能聚集带。

一带：沿海滨路打造滨海旅游休闲带。

四片：东部功能片区、古现功能片区、八角功能片区、大季家功能片区。

6.5 分区发展指引

6.5.1开发区主中心

围绕开发区管委会、天地广场及周边地区，通过对局部用地的更新，形成集办公、文化、休闲于一体的综合服务中心。

6.5.2烟台西部副中心

近期：围绕八角打造开发区西部副中心，集休闲度假、文化娱乐、商业服务为一体的城市综合服务中心。

远期：待双港建成后，八角与大季家共同打造烟台西部副中心，作为区域生产性服务中心，以港兴市，集商务办公、金融、物流于一体的综合性生产服务中心。

6.5.3城市中心功能聚集轴

沿长江路东段、现状206国道形成贯通开发区东西的城市中心功能聚集轴，同时也是连续的城市中部景观带。逐步调整长江路及206国道两侧城市用地功能，聚集行政、商业、文化娱乐等设施，打造烟台开发区的核心轴线。

6.5.4滨海旅游休闲带

延长现状海滨路至大季家，贯穿城市滨海空间，沿线布置休闲度假设施、港口旅游区、工业旅游区等，形成开发区的特色滨海景观带。

6.5.5东部功能片区

重点发展行政办公、滨海旅游、生态居住等功能，集中优化调整起步区改造、长江路两侧、夹河河口地区、衡山路两侧、南出入口地区和黄山路、华山路等入海道路两侧的用地功能，打造滨海旅游度假区、商务办公核心区和多条特色商业街。

6.5.6古现功能片区

重点发展生态休闲、文化旅游、滨河景观带、特色居住等功能，是开发区的生态与文化旅游发展的核心地区。打造沿古现大街的文化休闲长廊和沿磁山环山路的生态旅游长廊，形成磁山旅游度假区、二十七进士牌坊街、鲁菜文化公园、古墓保护区、古现综合服务中心、大学文化园区、开发区体育中心和虹君顶生态旅游区等一系列特色功能节点。

6.5.7八角功能片区

重点发展文化休闲、滨海特色旅游、商业服务、总部办公、居住等功能，集聚区级行政、商业、文化、教育、医疗等资源，打造开发区西部城市副中心。塑造八角商业大街、八角风情渔港旅游区、大宇造船小镇、轨道站点商业区、八角综合服务中心、东岛嘴旅游度假小镇、产业综合研发区等特色功能节点。

6.5.8大季家功能片区

重点发展现代物流、商贸会展、总部办公、临港旅游等功能，是未来烟台开发区产业发展的核心拓展区。在港口和机场之间的区域，建设23平方公里的烟台市综合物流园区；在万华工业园以南、206国道以北地区形成集中的临港工业园区，吸引无污染的临港产业进入；优化大季家水产食品加工园的产业布局，在适当时机将现有其他机械、化工等企业调整至其他工业园，形成具有一定规模的专业化园区；围绕大季家火车站和机场路，打造大季家综合服务中心，重点发展商贸服务、生活配套等设施。

6.5.9特殊功能区发展指引

1、烟台港西港区

合理安排各类临港产业布局，依托烟台港西港区各类不同码头，形成相对集聚的工业园区。拓宽港口岸线腹地，预留足够的港口码头作业区和仓储区，保证港区东、中、西疏港通道与开发区高快速路网的合理衔接。

2、烟台保税港区

近期内加快推动现状烟台国家出口加工区二期的建设，中远期在烟台港西港区集装箱码头西侧建设约2.2平方公里的烟台保税港区，为烟台市区原保税港区的搬迁预留空间。

3、再生资源加工区

在国家统一再生资源加工产业准入标准的政策前提下，适时破除围网管理，并与周边的保税港区和海港物流园区联动发展，扩大园区辐射范围，形成我国北方再生资源加工环保产业的示范区。

第七章 土地利用规划

7.1 用地布局原则

1、盘活土地存量，集约和节约使用土地，紧凑布局。

2、完善城区城市生活服务设施和绿化体系，改善城市环境。

3、培育地方特色，延续地方文脉，加强城市居住区的特色建设。

4、优化产业结构，合理布局产业用地，加强工业用地的集群发展。

5、科学布局仓储物流用地，最大限度发挥双港的辐射带动能力。

7.2 用地布局与规模

规划烟台开发区远期2020年总用地面积248.5平方公里，包括填海区20.5平方公里。根据规划布局，远期全区建设用地183.4平方公里，占总用地的73.8%，水域及其他用地面积65.1平方公里，占总用地的26.2%。其中，工业、仓储和研发用地共70.5平方公里，占城市建设用地的38.4%。

按照生态间隔、紧凑发展的用地布局思路，开发区内将形成相对集中的城市中心区、生活配套区、产业集群和生态隔离区。

重大公共服务设施将主要集中沿长江路、海滨路、衡山路、八角中心大街和天地广场周边布置，并形成各具特色的公共设施聚集区。

居住用地主要集中在滨海、滨河地区和山体周边布置，并结合村庄改造形成相对集聚的生活安置区。

产业用地主要集中布置在西区的古现先进制造产业园区、八角高端制造产业园区、大季家水产食品产业园区、万华工业园等区域内，东区原则上不再安排产业用地，起步区和长江路、衡山路两侧的产业用地逐步转型为研发用地或其他类用地

各类建设用地的面积如下表所示：

表7-1 规划用地汇总表（2020年）

7.3 各类用地布局规划

7.3.1居住用地（R）

居住用地用地面积2915.58公顷，包括一类居住用地（R1）和二类居住用地（R2），占城市建设用地的1590%，人均用地34.3平方米。其中，一类居住用地229.79公顷，二类居住用地2544.70公顷，中小学用地141.09公顷。

一类居住用地集中分布在海滨路沿线和磁山旅游度假区布置，包括温泉度假公寓、山地别墅和部分滨海别墅区。二类居住用地按照工作与就业可达性的原则，并结合村庄改造，形成多个规模不等的居住片区，各片区内的村庄安置小区与其它城市住宅小区按统一标准建设，并逐步融为一体。

7.3.2公共设施用地（C）

规划公共设施用地面积2185.52公顷，占城市建设用地的11.92%。

行政办公设施（C1）主要集中在管委会和天地广场周边、长江路和衡山路两侧以及各街道办行政中心周边。

商业金融用地（C2）主要沿长江路、衡山路海滨路、八角中心大街、古现中心大街两侧和绕城高速出入口周边布置，同时结合旅游度假需求和各居住片区服务要求沿多条入海街道和昆明路两侧也有少量分布，包括大型商业综合体、商贸城、总部基地、滨海度假酒店、特色商业步行街等设施。

文化娱乐用地（C3）主要沿海滨路、福来山纪念公园周边和古现文化街区内布置，包括图书馆、文化馆、青少年宫等设施。同时，各居住片区均应按相关配置要求建设文化站，可与居住区内其他设施结合布置，不需独立占地。

体育用地（C4）主要布局于古现区体育中心、八角体育中心、大季家体育中心和东区体育中心等四处集中的体育用地内，各居住地区和产业组团需结合城市公园、河流绿带、道路绿化带设置体育健身休闲设施。

医疗卫生用地（C5）包括两处大型综合医院、三处片区综合医院和卫生防疫站、妇幼保健院等设施，保留现状开发区医院，在八角副中心内新建开发区第二医院，将古现、八角、大季家街道办卫生所扩建为综合医院。

教育科研设计用地（C6）主要分布在磁山东侧、八角副中心和东区长江路南侧。磁山东侧作为大学园区预留，八角副中心主要集聚高新技术企业研发机构，东区长江路南侧包括现有的职业技术学院和留学生创业园等科研培训机构。

7.3.3工业用地（M）

规划工业用地面积4982.01公顷，占城市建设用地27.16%。包括一类工业用地（M1）和二类工业用地（M2）。

一类工业用地内重点发展电子信息、生物医药、食品加工等污染较小的产业，主要集中在东区长江路南侧工业区、柳林河和206国道以南的清华同方科技园、富士康产业园和大季家水产食品产业园。

二类工业用地重点发展汽车、造船等装备制造业和石化产业，主要集中在东岳汽车工业园、古现先进装备制造园、大宇造船和万华工业园区。

7.3.4仓储用地（W）

规划仓储用地面积1501.75公顷，占城市建设用地8.19%。仓储用地主要布局在大季家的市综合物流园区和烟台港西港区的临港仓储作业区。

7.3.5对外交通用地（T）

规划对交通用地面积2088.50公顷，占城市建设用地11.39%。对外交通用地包括烟台港西港区、大季家火车站和长途汽车站用地。

7.3.6道路广场用地（S）

规划道路广场用地1664.09公顷，占城市建设用地9.07%。包括区内道路用地、广场用地和社会停车场库用地。

7.3.7绿地（G）

规划绿地2489.42公顷，占城市建设用地13.57%，人均绿地29.3平方米，包括公共绿地（G1）和防护绿地（G2）两大类。

公共绿地包括福来山公园、天地广场等城市公园和滨海、滨河绿化带，是改善城市生活居住环境的核心载体。

防护绿地包括高快速路、铁路和高压走廊两侧绿化带和工业区与居住区之间的绿化隔离带，是保证全区生态环境的重要廊道。

7.3.8市政公用设施用地（U）

规划市政公用设施用地507.17公顷，占城市建设用地2.77%。

在节约用地的前提下配置市政公用设施用地，包括供应设施用地、交通设施用地、邮政设施用地、电信设施用地、环境卫生设施用地等。

7.3.9特殊用地（D）

规划特殊用地7.92公顷，占城市建设用地0.04%。开发区内的特殊用地主要指位于古现的看守所。

7.4 用地兼容性规定

考虑到城市自身发展受众多外部因素影响而可能出现的不确定性，总体规划确定的地块的使用性质，在编制城市控制性详细规划时，除强制性规定的绿地、水系、道路、公共配套设施和市政设施等城市核心用地外，可以提供一定的灵活性与宽容度。

居住用地(R)，根据市场需求可改变为商住用地、商业用地和其他公共服务用地；

教育科研设计用地（C6），即研发用地，规划为多元的弹性用地，可结合实际情况选择建设为商住用地、教育科研用地和产业用地；

仓储用地（W），考虑物流业实际发展需求和双港建设进度确定仓储用地建设规模，近期局部用地可先建设为工业用地或临时用地。

第八章 综合交通规划

8.1 规划原则

1、区域交通一体化

以烟台市交通结构为基础，建立开发区与烟台市中心区、蓬莱、福山等区域快速交通联系，融入烟台市“快网快车、双快连通” 的“双快系统”和大站枢纽换乘体系，与周边各区域形成良好的道路交通连接。

2、综合交通的可持续发展

结合开发区整体空间发展结构，结合开发区现实发展诉求，建立适合开发区的交通发展模式，大力发展公共交通，实现交通的可持续发展。

3、可实施性和有效性

根据交通需求确定交通体系的建设标准和方案，强调可实施性和有效性。

8.2 规划目标

建设完善、协调、高效和低污的综合交通运输体系，形成与周边地区良好衔接，层次分明、等级合理、服务有效、结构完善的城市道路网络系统。优先发展公共交通，适度发展私人汽车，鼓励自行车等绿色交通，各种交通工具协调发展，形成高效、安全、经济的客运交通体系。

8.3 交通发展模式

1、倡导交通导向型发展模式，实现快捷、高效的城市运营效率，发挥交通对城市空间结构的引导和带动作用，推进城市空间格局的形成。

“小汽车与公共交通并重”的交通发展模式与“多中心、有序拓展”的城市用地布局、发达的城市路网与公共交通密切相关。

2、鼓励公交与步行交通，通过提高公共交通的换乘效率与构建步行交通环境，体现人性化的绿色交通理念。

带型城市是最为理想的城市形态，城市交通流向与强度均匀分布，城市主要交通沿城市轴线布置，交通线路多为直径线与环线。该类城市应大力发展公共交通，连接城市的不同功能组团。

8.4 交通发展策略

借鉴发达地区的先进经验，规划发展策略为“双快引导、公交优先、完善网络、特色提升”。

1、建立“城市快速公交与准快速路导向的居住空间发展”＋“城市高快速路导向的产业空间发展”的“双快”交通体系，形成对城区空间拓展、客货运输效率提高的重要支持。

2、规划建设轨道交通、大力发展常规公交，提升公共交通出行环境，倡导“绿色交通”发展之路。

3、重点梳理交通枢纽、区域交通、城市交通之间的网络衔接;基于现状路网基础上，结合功能空间，完善路网结构。

4、通过规划旅游交通、慢行交通，塑造开发区的城市特色，提升城市魅丽。

8.5对外交通规划

利用公路、铁路、机场、港口，建立以“潮水机场-西部港口-绕城高速-德龙烟铁路”为主的多种交通方式结合的外交通系统，打造全方位、立体化的区域范围的交通衔接，成为构筑区域交通枢纽的重要支撑。

潮水机场：位于蓬莱潮水镇规划烟台市民航机场，开发区内部客流通过机场路-北京路-长江路、机场路-新疆大街进行交通疏解，过境客流通过机场路-荣乌高速-绕城高速进行交通疏解。

八角港：为烟台主枢纽港的主要组成部分，近期开发以大宗散杂货运输为主，发展大宗散杂货运输，逐步扩大能力以满足烟台港芝罘湾港区散杂货功能调整的需要，着重建设油品、矿石、化工品和集装箱专业化大型码头。港口通过疏港高速-绕城高速、德龙烟铁路支线进行港口交通疏解。

德龙烟铁路：根据区域交通发展和烟台港八角港区建设的需要，规划建设德龙烟铁路，未来接通黄骅，形成黄烟铁路。线路沿现有的绕城高速外围布置，在大沽夹河与蓝烟铁路接轨。位于大季家规划建设烟台火车客运站一处。

绕城高速：连接八角港与烟台市区，与荣乌高速、同三高速通过互通式立交相连接。

8.6道路系统规划

基于开发区带形的空间形态以及兼顾生活与生产的需要，道路系统由生活性准快速路、生产性准快速路、滨海景观路、滨河景观路、环山景观路、城市主干路、城市主干路、城市次干路、城市支路构成，形成功能差异化、特色清晰化的道路系统。

1、生活性准快速路

规划现状长江路、北京路为城市生活性准快速路。强化北京路（G206）与长江路的城市生活性快速交通作用，实现三大组团之间的高效连接，结合快速公交系统与未来建设的轨道交通，将开发区建设成为引导开发区居住空间发展的、凸现城市面貌的交通主轴。

长江路道路红线宽度为70米，改造现状道路断面为带有绿化隔离带的双向八车道的快速机动车道，两侧设置低速机动车道，单侧设置自行车道；长江路与北京路通过互通式立交相连，与黑龙江路、泰山路、天山路、峨眉山路（金沙江路）、秦山路、澳门路、湘潭路、台北南路、三亚路道路交叉口设置交通信号灯，其余道路交叉口以右进右出方式进行交通组织。

北京路道路红线宽度为46.5米，改造现状公路断面为带有绿化隔离带的双向八车道的快速机动车道，两侧设置低速机动车道，单侧结合绿化带设置自行车道；北京路与同三高速、长江路、绕城高速、西宁路（疏港西路）通过互通式立交相连，与嘉陵江路、奇山路（厦门大街）、秦山路、上海大街（黄河路）、苏州大街、南京大街、武汉大街、青岛大街、石家庄路、郑州路、太原路、天水路、喀什路道路交叉口设置交通信号灯，其余道路交叉口以右进右出方式进行交通组织。

2、生产性准快速路

规划拉萨大街、台北北路、台北中路、台北南路为城市生产性准快速路。拉萨大街道路红线宽度为43米，规划道路断面为中部双向8车道的快速机动车道，两侧设置低速机动车道；与太原路、台北北路通过互通式立交相连，与喀什路、西宁路（机场路）、石家庄路、道路交叉口设置交通信号灯，其余道路交叉口以右进右出方式进行交通组织。

台北北路、台北中路、台北南路道路红线宽度为43米，规划道路断面为中部双向8车道的快速机动车道，两侧低速机动车道；与拉萨大街通过互通式立交相连，与郑州路、武汉大街、南京大街、长江路、湘潭路、秦山路、206国道道路交叉口设置交通信号灯，其余道路交叉口以右进右出方式进行交通组织。

3、滨海景观路

拓宽延伸现状海滨路，滨海段红线为36米，双向4车道，滨海侧结合绿化带设置连续的自行车道，通过设置交通设施，降低车行速度，体现其滨海休闲交通特征；大宇造船厂段采用地面与高架相结合的形式，红线宽度为42米。

4、滨河景观路

规划上海大街、杭州大街、夹河路、天水路、乌鲁木齐路为滨河景观路。上海大街道路红线为42米，杭州大街、天水路道路红线为32米，乌鲁木齐路道路红线为25米，夹河路道路红线为20米，机动车道以双向六车道和双向四车道为主，滨河侧连续的自行车道。

5、环山景观路

规划扬州西大街、百色大街、遵义路、三亚路、大理路、昆明路、桂林路、南宁路为特色环山景观路。道路红线宽度23-32米，机动车道以双向六车道和双向四车道为主，环山侧设置连续的自行车道。

6、城市通海路

为凸现开发区城市滨海景观特征，实现滨海资源的效益最大化，有效地实现滨海地区与腹地空间的联系，规划泰山路、天山路、昆仑山路、杭州大街、南京大街、贵阳大街、武汉大街、青岛大街、八角中心大街成为联系开发区腹地与滨海区域的主要城市通海道路。

7、城市主干路

主干路主要为城市交通性道路，道路红线宽度43-60米，机动车道24-40米。包括：衡山路、黄河路、黄山路、天山路、昆仑山路、秦山路、泰山路、黑龙江路、广州路、澳门路、贵阳大街、南京大街、苏州大街、武汉大街、八角中心大街、重庆大街、大连大街、成都大街、兰州大街、机场路、西宁大街等。

8、城市次干路

次干路主要为城市生活性道路，主要包括香山路、深圳大街、绍兴路、天津路、福州路等。道路红线宽度为24-36米，双向四车道与双向六车道为主。

9、城市支路

东区通过城市更新实现路网密度的提高，西区通过区分不同功能，规划不同的路网密度。

表8-3 主要规划道路一览表

8.7 公共交通规划

1、公共交通规划目标

公交交通规划的目标是建立功能明确、层次清晰、结构合理的一体化公交网络。缩短居民出行时耗，提升园区内各地块的可达性。争取实现区内公交站点服务半径为300米时，公交覆盖率不小于75%，服务半径为500米时，公交覆盖率不小于95%的规划目标；逐步提高区内公交线路网密度和使用便捷性，在规划期末达到区内公交线路网密度3.5公里/平方公里，公交线路非直线系数小于1.4；乘客平均换乘系数小于1.3的目标。

2、公共交通发展策略

（1）形成以轨道交通为骨干的城市公共交通体系。形成以轨道交通为骨干，常规公共汽电车为主体，出租汽车等其他公共交通方式为补充的城市公共交通体系。实现公共交通“易达性、低价性、舒适性”。应尽快启动建设第一条地铁线，从质上改变公共交通的服务水平。

（2）公共交通设施用地优先。建立起严格的公共交通用地保障机制。在合理规划的基础上，严格控制公共交通设施用地。

（3）公共交通设施建设优先。加大政府对公共交通场站投资建设的力度；对机场、火车站、客运码头、居住小区、开发区、大型公共活动场所等重大建设项目，应将公共交通场站作为项目的配套设施，同步设计、同步建设、同步竣工；实施公交站点港湾化；对新建和改造道路，港湾车站要与道路同步建设。

（4）道路路权使用优先。合理设定公交专用道；对6车道以上（含6车道）的城市主干道，应将外车道作为公交专用道使用，公交专用道应同时考虑出租车的使用；对长江路、北京路等主要的客运走廊，公交专用道应全线贯通，针对方便公交信号优先的要求，合理渠化路口。

3、公共交通体系

公交线路网规划遵循与公交各模式的功能定位相符合、与公交客流需求相匹配的基本原则。根据公共交通的性质，开发区公交体系划分为轨道交通、快速公交、常规公交、旅游观光线、出租车五种模式。各模式的功能定位是：

（1）轨道交通：落实烟台轨道专项规划中划由烟台市区至机场的市内轨道，沿长江路、北京路贯穿规划区，并在开发区东区、古现、八角、大季家、机场规划8处轨道站点。

（2）快速公交：增设公交专用道，提升公共交通效率。构建由“快速线”、“驳运线”、“区际线”构成的公共交通网络系统，沿长江路、北京南路、北京中路、北京北路规划直达公交线、快速公交线,并结合公交枢纽,规划4条公交区间线；通过公交枢纽与单一票价实现公交系统的一体化；通过“管道型车站”等站点设计，增加公共交通的安全性与舒适度。

（3）内部常规公交：内部公共交通主要服务个组团内部及周边相邻地区的中短途公共交通；考虑到开发区内居住用地布局较分散，且产业园区成组团式分布，规划内部常规公交线路主要联系各居住区、工业区、商业区、行政办公区等，使线路上的客流均衡分布。

（4）旅游观光线：规划海滨路、上海大街、三亚路、三亚路、大理路、昆明路、桂林路、南宁路为设旅游观光巴士观光路线。

（5）出租车：作为公交体系的补充，提供私人化的点到点服务，满足有特殊需求并愿意承担较高出行费用的乘客的出行需求。出租车承担的客运量应基本维持在公交总客运量的15%～20%。

第九章 公共设施规划

9.1 规划原则

（1）集中与分散相结合原则。

适当集中，形成多元复合的公共中心，塑造开发区新形象；有机分散，加强社区公共设施建设，形成多级分布均匀的公共服务设施配套体系。

（2）规范化布局与总体平衡相结合原则

公共设施规划形成区级、片区级、社区级三级布局结构，同时参照设施配置标准、服务半径等指标，形成分布均匀、服务便捷的设施网络。

（3）适度超前和经济合理原则

公共设施布局与规模应与不同建设阶段的城市规模相适应，与城市的发展和居民生活条件的改善相结合，合理安排好城市公共建设项目的建设顺序，预留后期发展用地。

9.2规划目标

（1）具有完善基础公共设施网络的滨海旅游、宜居城市。

规划期末，居民基础教育及基本医疗卫生需求得到切实保障，弱势群体得到充分关注，社会福利事业全面发展，文化娱乐及体育休闲事业得到长足发展。

（2）富有蓬勃发展活力的多组团、多中心城市。

地区间公共服务水平差距逐步减小，公共服务设施的辐射带动作用得到有效发挥；城市更新地区公共设施全面完善，城市活力得到充分展示。

（3）拥有独特城市形态特征及文化意向的国家明星城市。

大型公共设施与城市山海资源良好结合，城市形态特色得到应有体现;举办国家乃至国际性活动专项赛事的设施条件基本齐备，城市影响力得到较大提升。

9.3布局理念

城市中心是城市的媒介，传递交流信息，并成为展示城市独特魅力的重要场所，精明的城市将自己的生活空间有机的与城市最具吸引力的环境景观资源结合，并提供完善的公共服务，形成城市多元服务的复合性空间。

9.4布局结构

结合开发区空间布局、功能划分及服务需求，规划公共服务形成“一带两轴四心多点”层级分明、服务均匀、多元复合的公共中心体系。

一带：即滨海公共服务带，主要布局旅游休闲度假和文化娱乐等功能，串联了嘉年华、夹河水城、沙滩浴场、星级酒店、栈桥、造船小镇、渔人码头、旅游度假小镇等多个大型项目，代表着未来开发区的滨海城市形象。

两轴：即长江路公共服务轴和衡山路公共服务轴。长江路公共服务轴主要布局行政办公、金融商务、商业服务、文化娱乐和体育等功能，串联了东区商务中心、商业中心、行政中心、福来山文化中心、古现文化中心、东区体育中心、古现体育中心等设施，形成开发区高品质中心区空间形象轴。衡山路公共服务轴主要布局行政办公、金融商务、企业总部等功能，将其打造成为开发区入园品牌大道，与管委会、天地广场共同形成纵向公共服务轴。

四心：即东区综合服务中心、八角综合服务中心、古现综合服务中心、空港综合服务中心。

多点：即居住区级公共服务中心，重视居住区级服务设施的规划建设，加强规划的引导作用。

9.5公共服务中心体系

规划形成区级、片区级、居住区级三级公共服务中心体系。

东区综合服务中心：位于东区建成区。规划以开发区管委为核心，以长江路、衡山路为轴线配置金融商务中心、行政中心、商业中心、福来山文化中心、东区体育中心等设施，形成区级综合服务中心。

八角综合服务中心：位于八角副中心。规划沿八角中心大街、滨海、滨河地区布局八角文化中心、八角体育中心、西区综合医院、渔人码头、旅游度假小镇、金融商务区等设施，形成西区区级综合服务中心。

古现综合服务中心：位于古现街道办。规划沿长江路、古现大街、黄金河布局古现文化中心、文化街、古现体育中心、旅游度假区等设施，形成古现片区级综合服务中心。

空港综合服务中心：位于烟台新机场东侧、大季家街道办南侧。规划以九曲河为轴，两侧布局空港商务区、大季文化中心、大季体育中心、航空小镇、站前商务区等设施，形成空港片区级综合服务中心。

居住区级服务中心：位于各个居住区内，集中布局小型超市、文化活动中心、体育健身场地、社区诊所、敬老院、学校等设施。

9.6布局规划

规划公共设施包括行政办公、商业金融、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育科研、社会福利设施。

行政办公设施：包括开发区管委会、财政局、建设局、规划局、法院、检察院、公安局、公路局、海洋渔业局、社会事业管理局、教育局、国土局、文化局、环保局、旅游局、园林局、海河社区、长江社区、古现街道办、大季家街道办、八角街道办等，占地面积约142.10公顷，占城市建设用地的0.77%。其中规划局、教育局、国土局、检察院、公安局、文化局、环保局、旅游局、园林局、长江社区与大季家街道办为新规划选址单位，其余维持现状。规划局位于长江路南侧、华山路东侧，面积约2.35公顷；环保局位于金沙江路南侧、天山路以西，面积约3.23公顷；国土局、文化局、旅游局、园林局位于金沙江路北侧、奇山路西侧，占地面积约8.52公顷；检察院、公安局位于长江路北侧、天山路以西，占地面积分别为1.4公顷、0.8公顷；长江社区位于淮河路南侧、凤台山路西侧，占地面积约2.90公顷；大季家街道办位于九曲河东侧、峰山北侧，占地面积约6.56公顷。

商业金融设施：主要布局于东区商务中心、八角商业中心、空港商务中心、长江路两侧、衡山路两侧、海滨路南侧及各特色街区，占地面积约1000.49公顷，占城市建设用地的5.45%。东区商务中心主要提供高端金融、保险、商务会议等功能；八角商业中心主要提供高端金融、大型商业、旅游服务等功能；空港商务中心主要提供商务会议、会展、金融等功能；长江路主要提供高端金融、大型商业等功能；衡山路两侧主要提供行政办公、企业总部、研发等功能；海滨路南侧主要提供旅游服务、商业等功能。规划建议结合老城区工业厂房改造，形成具有特色的大型商业设施。同时加强纵向特色商业的打造，如泰山路、黄山路、华山路、昆仑山路、绍兴路、南京大街和八角中心大街等，形成档次高、特色鲜明的商业街区，并在重要节点布置商业综合体旗舰项目。各居住区根据配置标准配置商业服务中心，布局小超市等便民商业设施。

文化娱乐设施：规划文化娱乐设施约17处，占地面积90.02公顷，占城市建设用地的0.62%。主要布局福来山文化中心、八角文化中心、古现文化中心和大季家文化中心内。福来山文化中心为区级文化中心，包括中型图书馆、中型文化馆、省二级档案馆、中型展览馆、中型博物馆、省二级青少年宫和科技馆等设施，其中省二级青少年宫、科技馆分别位于天山路西侧、金沙江路南侧和珠江路南侧、嵩山路东侧，其余位于奇山路西侧、金沙江路南侧；八角文化中心为区级文化中心，包括中型图书馆、中型文化馆、中型展览馆、省二级青少年宫等设施，其中中型图书馆和中型文化馆位于八角中心大街南侧、海滨路西侧，中型展览馆位于海滨路东侧、合肥大街北侧，省二级青少年宫位于三道河南侧、沈阳路东侧；古现文化中心为片区级文化中心，包括小型图书馆、小型文化馆和陈列馆等设施，分别黄金河南侧、台北中路东侧和大理路东侧、昆明路南侧；大季家文化中心为片区级文化中心，包括小型图书馆、小型文化馆和省二级工人文化宫等设施，位于九曲河东侧、峰山北侧。各居住区均应按相关配置要求建设文化活动中心等设施。

体育设施：规划体育设施约12处，占地面积45.71公顷，占城市建设用地的0.25%。主要布局于古现体育中心、八角体育中心、大季家体育中心和东区体育中心内。古现体育中心为区级体育中心，包括大型体育场、中型体育馆和中型游泳馆等设施，位于海口路西侧、大理路南侧；八角体育中心为片区级体育中心，包括中型体育场、中小型体育馆和中小型游泳馆等设施，位于海滨路西侧、三道河南侧；大季家体育中心为片区级体育中心，包括中型体育场、中小型体育馆和中小型游泳馆等设施，位于九曲河东侧、峰山北侧；东区体育中心为片区级体育中心，包括中小型体育场、小型体育馆和游泳池等设施，位于长江路北侧、峨眉山路东侧。各居住区均应按相关配置要求建设社区居民运动场、馆和健身设施。

医疗卫生设施： 规划5处综合医院、1处卫生防疫站和1处妇幼保健院与计划生育服务站，占地面积约36.52公顷，占城市建设用地的0.20%。规划保留现状2000床位的开发区综合医院和卫生防疫站，分别位于泰山路东侧、黄河路北侧和长江路南侧、珠江路西侧；同时，将古现、八角、大季家街道办医院扩建为400床位的综合医院，分别位于古现大街南侧、八角中心大街北侧和九曲河西侧；新建1处1500床位的西区中心医院和1处妇幼保健院与计划生育服务站，分别位于三道河北侧、沈阳大街西侧和天山路东侧、金沙江路南侧。各居住区均应按相关配置要求配置社区诊所等设施。

中小学教育设施：规划中小学主要参照《山东省普通中小学基本办学条件标准》、《山东省建设用地集约利用控制标准》配建标准。设施配套按照100万人进行计算，应配建数量和规模如下：

表9-1 《山东省普通中小学基本办学条件标准》教育设施配建指标表

表9-2 《山东省建设用地集约利用控制标准》教育设施配建指标表

规划按照上述标准配建幼儿园91所（9班31所、12班60所），小学28所（24班3所、30班10所、36班15所），60班九年一贯制学校14所（小学30班、初中30班），36班初中5所，60班高中5所。

大学科研院所设施：规划保留现状烟台工程职业技术学院，同时于磁山东侧预留大学园区，面积约183.24公顷，为未来大学的引入预留用地空间。

社会福利设施：规划配置5处片区级敬老院，1处老人护理院，1处社会救助站，1处残疾人康复中心,1处教堂。

表9-3 公共设施一览表

第十章 生态绿地系统规划

10.1规划目标

提高城市生态系统服务功能，完善区域生态系统结构，建设环境宜居的滨海生态城区。通过新建、扩建城市公园、自然保护区、滨海公园，有效维护地区生态资源的延续，加快滨海特色城市建设。

开发区规划绿地面积2489.42公顷，占城市建设用地比例的13.57%。其中公共绿地为1397.23公顷，生产防护绿地为1092.19公顷。

10.2规划原则

（1）坚持生态和谐原则，严格保护滨海景观带和滨河景观带绿化，结合各重要景观节点进行重点设计和绿化，创造“绿树成荫、独具特色”的烟台经济开发区绿地景观形象。

（2）以主要道路两侧的绿化以及滨河绿廊为框架，构建城市绿化网络。

（3）加强居住区内游憩绿地及生活休闲绿地的建设，为城市居民提供就近的室外活动场所，按标准建设绿化用地，优化城市生活环境。

10.3绿地系统布局结构

提高城市生态系统服务功能，完善区域生态系统结构，建设环境宜居的滨海生态城区。通过新建、扩建城市公园、自然保护区、滨海公园，有效维护地区生态资源的延续，加快滨海特色城市建设，到规划期末规划绿地率达到30%，人均绿地超过29平方米。

生态绿地系统功能分区：

重点保护区-包括自然保护区、森林公园、历史名胜区、水源保护区、各类生态廊道以及河口生态区，是城市生态安全的最基本保证。应优化生态结构，整体提升生态系统服务功能。

限制开发区-包括重点保护的园地、林地、主干河流集水区等，应控制土地开发规模和强度。

优化开发区-除重点保护区和限制开发区外的其他区域，以现有建成区和未来建设发展备用地为主。应集约开发，提升土地的生态效应和经济效益。利用城市更新、改善环境质量、提高人均公共绿地面积，提升土地生态服务价值和人居环境质量。

10.4绿地规划

城市绿地系统规划是对各种城市绿地进行定性、定位、定量的统筹安排，形成具有合理结构的绿地空间系统，以实现绿地所具有的生态保护、游憩休闲和社会文化等功能的活动。城市的绿地系统的完善旨在为城市生态的建设和维护以及市民生活创造一个良好的人居环境，促进城市的可持续发展等方面起到城市的其他系统无可替代的重要作用。

绿地系统布局以点、线、面的网络形式构成，城市道路防护带、河流水系防护带为网络，自然保护区森林公园、山体、滨海廊道、城市公园等元素构建了开发区生态系统格局。

规划重点打造“一线、三面、十点、网状”绿地系统结构。

一线：为滨海生态绿廊，是城市滨海景观带。

三面：以自然山体为主的生态景观片区，顾家围子山、九目山、磁山。

十点：规划主要为城市公园，有大仲家遗址公园、峰山水库公园、大宇小镇公园、滨海生态公园、古现公园、牟子国古墓遗址、大学园区公园、福来山公园、天地广场公园、甬江公园。

生态绿网：生态山海廊道即八条河流水系廊道，两条生态交通廊道。八条河流为夹河、柳林河、黄金河、白银河、三道河、九曲河、大季家河、平畅河。两条生态交通廊道为：衡山路、奇山路经由福来山与峨嵋山路形成的福来山绿廊属于交通生态绿带。

（一）城市山海廊道

夹河：为烟台市主要生态廊道之一，位于规划区东侧也是城市主要景观廊道。沿河建设滨水植物景观带，形成风景林进行植物造景的同时进行水土保持，保护水源。

柳林河：由吴家水库经流城市工业地块、居住地块延伸至海，是城市景观河流之一，以观水景观为主。绿地相对比较狭窄不做公园设计。可以种植高大乔木形成城市线状绿地。

黄金河：规划河两岸有较宽绿带，可建设成为城市滨河公园以满足城市居民休闲生活的需要。植物造景应具有连续性、表现为序列性的空间结构组合，以分层式种植的方法构建城市带状公园。

白银河：流经国家出口加工区以及规划居住地块，属于城市景观河可以进行密林建设，郁闭林建设具有优美的自然景观特色，对于林间漫步、水土保持、改善环境、提供野生生物栖息等作用。

三道河：位于八角中心区内，是中心区主要的景观河流，规划建设成为城市滨河休闲景观带。开敞式的绿地方便水域与陆地空气的对流，适于游人聚集满足集会、户外游玩等活动的需要。

九曲河：链接西港区、万华工业园区、空港商务区属于城市休闲景观，规划建设滨河公园。城市带状绿地的建设可以根据不同区域的需要与要求进行适当调整，但是保持景观的连续性与衔接是设计处理的重点。

大季家河：位于规划区西侧是城市休闲景观河之一，规划建设河滨公园成为区内带状公园。稀疏林与开场林地建设相结合，滨水驳岸的设计应以安全美观为主，建设相应设施为游人休闲提供场所。

平畅河：是规划区生态廊道之一，流经烟台新机场、空港物流园、综合物流园是规划区西侧主要的功能与景观相结合的河流水系。进行植物分层种植塑造城市滨河公园景观，为城市滨河功能区域提供良好的休闲游憩环境。

衡山路：是开发区主中心的重要交通性绿廊，通向中心城区最重要的城市广场-天地广场，交通、商业、景观与一体的城市街道。 道路景观绿带的建设以体现城市精神为主题，可以进行标志性立体绿化建设。

福来山绿廊：奇山路经由福来山与峨嵋山路交通生态绿带，是山、城、海景观视廊，是自然与城市的体验通道。

（二） 城市公园

城市公园的传统功能主要就是在满足城市居民的休闲需要，提供休息、游览、锻炼、交往，以及举办各种集体文化活动的场所。近年来城市公园在改善生态和预防灾害方面的功能得到加强。现代城市充斥着各种建筑物，过于拥挤，存在缺乏隔离空间、救援通道等问题，城市公园的建设则是一个一举多得的解决办法。城市公园也是城市绿化美化、改善生态环境的重要载体，特别是大批园林绿地的建设，不仅在视觉上给人以美的享受，而且对局部小气候的改造有明显效果，使粉尘、汽车尾气等得到有效抑制，在改善现代城市生态和居住环境方面有着十分重要的作用。

规划主要为城市公园，有大仲家遗址公园、峰山水库公园、造船小镇公园、滨海生态公园、古现公园、牟子国古墓遗址、大学园区公园、福来山公园、天地广场公园、甬江公园。

大仲家遗址公园：位于规划区西区与万化工业园隔街相望，为省级重点保护单位，大仲家遗址的年代为大汶口文化时期。规划建设成为历史文化公园加以保护。

峰山水库公园：位于大季家火车站附近航空小镇地块内，是城市景观与休闲配套的综合型公园，服务于周边居民区与商业区。

造船小镇公园：位于滨海大宇造船基地附近为主题休闲型公园，可规划建设成特色活动区，为外来旅游者提供休息游憩场所。

滨海生态公园：位于金沙滩旅游渡假区北的生态防护林，作为烟台经济开发区滨海绿色生态屏障，以保护为第一原则。建设驻足观海景观节点与休闲设施，打造公园步行走廊。

古现公园：位于古现人文小镇，公园主要为整个古现居住区提供城市公共休憩空间，以城市休闲、健身活动为主题的社区公园。

牟子国古墓遗址：牟子国古墓遗址公园是历史文脉的延续，以考古与历史教育为主题建设公园，可以打造历史旅游景点。

大学园区公园：位于磁山附近是大学园区的景观绿核，为大学生休闲活动、学习活动，以及小型文化活动的展开提供场所。

福来山公园：福来山公园是烟台经济开发区早期建设的较为成熟的文化主题公园，公园内建设文化建筑群，是开展城市文化活动为主的绿色开敞空间。

天地广场公园：是烟台经济开发区现有的标志性广场，北临长江路，南接珠江路占地24万平方米，广场上竖立着中国烟台经济技术开发区的区标，广场以绿为基调，突出自然植物主体，点缀雕塑、小品等人工景物。

甬江公园：位于规划区南侧是城市休闲公园，公园主要服务于居住区以城市休闲游憩功能为主，公园规划建设公园器材、雕塑小品等，为城市居民提供健身休闲场所。

（三）城市山体

顾家围子山：位于规划区内西区属于自然山体，可以规划为能源经济展示区公园，建设城市公园以及旅游项目，打造成为城市自然景观公园。

九目山：位于烟台经济开发区西区南侧，是规划区自然山体，北侧毗邻开发区工业地块，西侧毗邻居住地块，建议进行适度开发建设成为生态公园，为居住区提供生态保护的同时也可促进区域水土保持以及打造区域组团绿核。

磁山：是由磁山旅游度假区与磁山山体组成，位于规划区南侧，是烟台经济开发区最大的自然山体，因众多的奇峰怪石、明金矿床、清泉飞瀑、历史遗迹等自然及人文景观，被山东省国土资源厅批准为省级地质公园。

第十一章 城市景观风貌规划

11.1 规划原则

规划以“山、城、水、”滨海递进式形态发展为主要景观风貌构造，将生态山体绿地、城市风貌、滨海岸线整合成为独具特色的开发区城市景观风格。

（1）整体性和独创性相结合的原则，创造独具高新区特色的景观环境；

（2）构筑现代化城市环境，坚持“以人为本”的原则。

（3）以道路及水系作为空间构图骨架，强化道路和开放空间界面设计；

（4）注重滨水景观界面和节点设计，营造亲水景观环境；

（5）生态环境与人工环境相结合，充分尊重自然生态环境；

11.2 总体风貌控制

烟台经济开发区总体景观风貌应体现工业发展与现代化城市、滨海资源高效结合，以蓝、绿相容、清新、时尚、现代、活力为主要两点展开。发展工业发展、港口物流、城市旅游等各类不同定位的城市景观风貌形象。

加强规划区山水共理、河海相汇的城市自然风貌联系，精心建设滨海旅游带，特色工业园区，滨海港口风貌、城市生活风貌区等。以工业经济、现代化城市以及相匹配的高端服务业为主的现代化工业、旅游城市特色。

规划形成“一轴一带多组团”的景观风貌特征，沿206国道和长江路形成景观风貌轴，沿海滨路打造滨海旅游带，贯穿于联系着各具特色的景观风貌区。多组团指依据各自景观特点形成的多个风貌区，包括城市中心风貌区、城市生活风貌区、滨海景观风貌区，历史人文风貌区、人工海岛风貌区、现代海港风貌区、现代空港风貌区、现代工业风貌区等，各类风貌区形成差异化的整体空间特征和建筑风貌。

城市景观风貌是通过常规的视点观察城市及城市活动，因此城市的观景点和形成景观的城市区域是城市景观风貌控制的主要内容，包括视线通廊、景观轴线、界面和标志性节点等要素。

11.3 景观要素

11.3.1 景观廊道

（一）景观廊道

强化山水联系，构建多条纵向景观廊道，并通过滨水景观带串联主要景观风貌区和节点，形成动态多轴的景观系统。

景观廊道：

夹河与平畅河是开发区主要生态保护河流：滨水绿带的建设尤为重要，也是烟台市重要的绿色生态廊道。种植防护绿化带保证生态系统的延续性。

黄金河、三道河、九曲河为景观休闲功能：集科普教育、城市休闲、观光、商贸旅游、高品质住宅等功能为一体。可以设置公园、步道、游憩设施、雕塑小品等丰富城市生活。

柳林河、白银河、大季家河为城市景观：集城市产业发展、滨水产业园区于一体的城市水体，塑造独特的观赏型线性景观。

贵阳大街与奇山路经由福来山与峨嵋山路交通生态绿带都是规划区城市景观廊道，是城市与自然的环境沟通。

（二）“滨河公园”景观塑造

将黄金河、三道河、九曲河建设成为滨河景观公园，沿线性水系布置公园设施、城市休闲游憩设施、健身器材以及公园服务设施等。以主题公园的形式布置。应以城市公园的方式进行建设，避免划入住宅以私人方式独享。

（三）重要景观节点

规划建设城市广场，广场的建设以主题广场根据各功能区职能建设不同主题。城市山体也可称为城市重要景观景点进行重点建设，自然景观是人类的宝贵财富，更是城市环境与城市生态的重要体现，城市山体公园的打造与建设也属于重要景观节点，如磁山、福来山。

11.3.2城市建筑风格

建筑风格是城市建筑的重要外在形象，其可视性既是建筑审美观最集中的直接显现，也反映城市的个性特色。风格主要是由建筑形式构成。形式是客观的、简单的、机械的实体；风格则渗入了主观的、综合的、丰满的感受，设计者、观赏者在文化、艺术、社会、经济、技术等方面的感受。不同的国家和地区，其文化背景的不同，导致其建筑风格的迥异。

开发区建筑整体建筑风格特色以欧式、现代简约与地方乡土建筑风格相结合。

现代简约风格是烟台经济开发区建筑风格的主要特色，古现人文历史景观风貌区应建设符合历史记忆与旅游风格的地方乡土建筑。

滨海景观风貌区和山地生态风貌区可建设部分欧式建筑，以体现休闲与精美的建筑风格。

城市中心区、空港商务区等建筑应以现代简约为主要风格，体现现代化城市的景观风貌。

适当控制建筑立面与体量关系以便更好的控制城市五立面的风格，从城市动、静、高、低等各种体验风格上进行考虑设计。

城市建筑风格的分区建设根据风貌区主体建设风格为主要划分，适当控制建筑立面与体量关系以便更好的控制城市五立面的风格，无论从城市动、静、高、低等各种体验风格上进行考虑设计。

11.3.3 城市滨海景观塑造

天际线是西方城市规划的定型理念。他们认为，城市若是一个人的肌肤，天际线则是服饰包装，因而，在天际线的定义里，就格外地赋予了美学的最大化内涵。天际线应该表达海市蜃楼般的美轮美奂的美。城市天际线具有直觉直观的人文特点、审美特点、标识特点和造型特点，是城市发展进程中，一个非常时代化的理念。

规划重点控制滨海天际线并从以下方面进行控制。

1、塑造天际线的“层次感”

东西向将形成以海面为前景包括滨海包括滨海低层建筑及植被、中高层建筑、高层建筑、背景山体等若干层次界面；天际线层次界面由填海区、金沙滩滨海旅游渡假区、城市中心区、工业区等由海面向城市内部延续、体现纵深感。

2、形成简洁流畅的轮廓线

东西向天际轮廓线主要依靠规划区东部城市中心区形成的高层建筑以及标志性建筑为主，以中心商务区为主要高点。向西水平延展高低起伏体现节奏感与韵律感。逐渐过渡到西港区形成低曲线表现形式。

3、建立视觉中心，提供视觉趣味

强调东西向天际线的整体性，通过长江路东段的商务集中建设区以及标志建设区形成主要节点。注重河流入海口建设以及城市组团中心的标志性高层建筑建设，将城市建筑与背景山体有机结合，形成统一层次化界面。

4、注重建筑立面设计

烟台经济开发区建筑应体现现代性与科技性，建筑立面应的设计应以精巧与大气相结合的方式进行建设，避免单一化形式，应在增加建筑类型的基础上，强化构图，塑造多样统一的天际线立面效果。

图11-1 烟台开发区滨海天际线控制图

11.3.4 城市街道控制

按照街道在城市活动中角色的不同，规划将区内城市道路分为城市形象大街、交通景观大街、主街、辅助街以及特色街，对各类街道的两侧界面和空间形态进行控制，除符合以下规定外，不得违反《烟台市市区城市规划管理若干规定》的基本要求。

形象大街长江路：引导其两侧形成商业、金融、办公以及社区功能等界面，建筑以高层为主，退让道路红线标准：要求建筑退线为60米。

交通景观大街滨海路、206国道、拉萨大街、绕城高速路。承担主要的交通服务、疏解功能，并应满足滨海、滨河绿化景观要求，退让道路红线标准：滨海路建筑退线不小于75米。206国道、拉萨大街、绕城高速路，建筑退线不少于30米。

主街：指兰州大街、重庆大街、成都大街等，为主要的城市生活和交通道路，主街两侧要求形成统一、整齐的街墙界面，不宜设置机动车出入口。退让道路红线标准：要求多层建筑退线为25米，高层建筑及塔楼退线30米。

辅助街包括各规划支路，以服务机动交通或组织居住小区、产业园区、学校机动车出入口为主，汇集两侧主要机动车出入口。建议辅助街两侧宜形成统一、整齐的街墙界面。退让道路红线标准：要求多层建筑退线为10米，高层建筑及塔楼退线15米。

特色街具有特殊功能或特色景观的街道。主要指八角中心大街和贵阳大街、衡山路，规划较宽的人行道断面，滨河休闲商业和开放空间相结合，建议街道形成富于变化和特色化的街道界面，合理设置开敞空间，供行人驻足休憩。退让道路红线标准：要求多层建筑退线为15米，高层建筑及塔楼退线20米。

第十二章 城市密度分区

12.1 规划目标

通过对土地使用整体性、复合性和立体化的研究，整合开发区空间秩序，提出一套适宜的密度管制总体思路和技术方法，形成烟台开发区总体的发展密度分区和地块密度控制指标，以此作为控制城市整体空间形态的重要手段，同时作为指导城市详细规划和开发控制的依据。密度分区规划遵循以下五大目标：

⏹ 建设用地集约化合理利用

⏹ 非建设用地切实有效保护

⏹ 基础设施适度适时投入

⏹ 城市总体形态特色形成

⏹ 应对城市开发的精细化城市管理

12.2 规划原则

（1）与城市功能相协调，在高混合度的城市各级服务中心进行与之适应的密度控制，以发挥核心地区的土地综合效益；

（2）与城市自然与社会环境特征相协调，建立开发区具有特色的空间秩序，强化山海关系，同时在各类生态保护区域和生态敏感地带实行严格的低密度控制，切实保护自然生态环境；

（3）充分考虑现状密度分布和未来发展潜力，以保障分区制度得以落实。

12.3 城市密度分区

城市密度分区应符合功能需求，在节地和适度紧凑的前提下，满足生态安全、视觉通畅、空间序列合理等原则。

规划将开发区的规划建设用地分为密度Ⅰ区（高密度发展区）、密度Ⅱ区（中高密度发展区）、密度Ⅲ区（中低密度发展区）、密度Ⅳ区（低密度发展区）实行等级化的密度管制，引导城市空间基本形态特征的形成。

密度Ⅰ区（高密度发展区）——高密度开发的市、区级核心地区；包括市区级公共服务中心和未来战略性增长极点；属于高层建筑密集区，容积率控制在4.0-5.0之间。具体指开发区主中心、商务中心区、八角副中心和空港商务区，其中围绕开发区主中心和商务中心区打造高强度滨海标志性地区、八角副中心和空港商务区应结合轨道站点、次级城市中心形成次级标志性节点地区。

密度Ⅱ区（中高密度发展区）——中高密度开发的城市一般地区或与市区级中心临近的外围地区，容积率控制在2.5-4.0之间。包括长江路西段街坊（即开发区主中心两侧）、古现文化小镇核心区、八角副中心周边地区、空港商务区周边部分地区等。

密度Ⅲ区（中密度发展区）——一产业组团及中低密度开发的城市敏感地区，一般为基本生态保护线以外500至1000米的范围，容积率控制在1.0-2.5之间；主要包括一般性产业组团及临近各组团绿地的地区。

密度Ⅳ区（低密度发展区）——严格限制开发容量，低密度建设的生态较敏感地区，容积率控制在1.5以下。主要包括滨海、滨河、临山地区。

12.4 建筑高度控制

结合密度分区，建筑高度控制包括四个层次：

（1）高层控制区：集中在长江路东段南北两侧、泰山路与长江路交叉口附近、八角中心大街两侧，高度控制在80-120米；其中，泰山路与长江路交叉口东北街块作为地区标志性建筑，其高度可按150米控制；并充分考虑标志性建筑及高层建筑在沿海天际轮廓线中的作用。

（3）中高层控制区：主要为城市均质地区，以点式小高层为主，并结合多层建筑，在建筑布局中应注意预留海滨——磁山的视觉通廊，建筑高度控制在80米以下；

（3）局部中高层控制区：是指区域内大部分为多层，局部中高层的区域，主要为各类产业园区。其特征为区内整体建筑密度较低，而部分建筑如产业孵化楼、研发、管理办公等作为标志性的建筑高于其它建筑，高度控制在50米以下。

（4）多层控制区：沿海、滨河和邻近山体地区应控制其高度，以4-5层为宜，高度控制在20米以下。建筑布局应充分考虑与平畅河廊道、九曲河廊道、柳林河廊道、夹河廊道等自然生态空间的关系。

第十三章 村庄改造规划

13.1 现状村庄人口状况

烟台开发区辖5个街道办的107个村，总户数33358户，总人口96332人，户均人口2.89人/户。其中东村、西村曲家台子和宫家台子4个村共1861户村民已基本完成村庄改造。

13.2 村庄改造拆迁赔付测算

13.2.1 拆迁赔付标准

根据烟台市有关拆迁补偿安置政策，烟台高新区建设过程中，村庄拆迁改造按照旧村改造政策实行村庄整体改造，原集体经济组织所有的可利用建设用地全部依法征收转为国有。对村民具有合法产权证明的房屋实行实物补偿（被拆迁村民房屋补偿）或货币补偿。的（含未满20周岁子女增加补偿部分），按人均建筑面积30平方米补偿；

根据烟台市有关拆迁补偿安置政策，结合烟台开发区实际情况，本次总体规划中采取户均安置建筑面积（187平方米/户）来计算各村赔偿所需建筑面积。

估算标准为：每户安置面积=户数×2（套）×1.1（系数）×85（m2/套）=187 m2。

13.2.2 拆迁赔付面积

由于烟台开发区范围内户均人数为2.67人/户，多数村庄不足3人/户，同时考虑到为拆迁安置工作保留一定弹性可操作空间，本次规划建议开发区拆迁赔付面积按户均建筑面积计算结果为准，即总赔付建筑面积约为590万平方米（表9-1）。

13.3 村庄改造安置区规划

规划结合用地布局方案，按照就近安置和适度集中的原则，共规划五大安置片区。开发区东片区长江街道与海河街道大部分为建成区，根据现状发展情况，以原址或就近各自安置为主；开发区西片区的古现街道、八角街道和大季家街道以相对集中安置为主，整合临近村落形成集中安置区。新建安置区按容积率根据所在地块不同选取1.5~2.8之间，高度50米以下的小高层建设。具体村庄改造安置规划布局如下：

安置片区一：为开发区建成区内，安置杨家台子、刘家台子、栖里、廒上、舒家、奇章、岗嵛等10个村，安置村民5239户；

安置片区二：位于古现镇东侧和柳林河两侧，安置古现街道办（绕城高速内）23个村，安置村民5815户；

安置片区三：位于绕城高速以东，黄金河以北，安置绕城高速以外15个村，安置村民2778户；

安置片区四：位于南京大街和青岛大街两侧，安置八角街道办23个村庄，安置村民5815户；

安置片区五：位于大季家路周边，安置大季家街道办32个村，安置村民12105户。

13.4 村庄改造运作模式

总结各地村庄改造的运作模式，主要有政府改造、开发商改造、村民改造、政府-开发商联合改造、村民-开发商联合改造、政府-开发商-村民联合改造等6种方式，这6种方式各有优缺点，适用于不同的地区（表13-2）。

为全面提高烟台开发区的建设水平，加快推进村庄改造的进程，综合考虑开发区的实际情况，建议开发区西区的村庄改造采取政府改造的模式，而东区采用以各村村委会为实施主体的村民自主改造或民-开发商联合改造模式，新建安置区统一按照小高层建设。