关于建议国家“三控”降房价，确保房地产市场长期稳定健康发展的提案

摘要：全国政协十一届二次会议提案第0719号

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案 由:关于建议国家“三控”降房价，确保房地产市场长期稳定健康发展的提案

审查意见：建议国务院交住房城乡建设部研究办理,财政部会同办理

提 案 人：许家印

主 题 词：房地产 发展

提案形式：个人

内 容：

建议国家“三控”降房价，确保房地产市场长期稳定健康发展

房价大涨大跌都将影响经济、民生和社会稳定，是事关国家全局的大事。房价大涨制约了低收入家庭的购房需求，不利于和谐稳定；房价骤然大跌也会带来消费不振、经济低迷、社会动荡等问题。

如何避免房价大起大落，防止出现不可控现象?应从构成房价的几大要素根源入手解决问题。建立严格的“控制地价、控制税费、控制利润”的控制手段，使房价下降到稳定合理的价位，从而保持房地产市场长期稳定健康发展和社会和谐。

一、确保房地产市场长期稳定健康发展的重大意义

1.房价大起大落危害国家经济

历史上、世界上任何城市，房价大起大落都是灾难。据日本劳动省1992年的《勤劳统计调查》显示：从1960年至1990年30年里，日本六大城市地价上涨56倍，带动房价快速飙涨。造成日本在1990年底地产大泡沫破灭，形成银行坏账6000亿美元，日本经济衰退15年。美国次贷危机的爆发，从住房市场蔓延到信贷和资本市场，从金融领域扩展到整个经济领域，美国经济面临通货膨胀、市场萎缩、信贷紧缩等一系列问题，并波及全球。

截至去年底，我国房地产开发贷款规模1.39万亿，个人贷款规模3.34万亿，两者合共约占银行贷款总额16.23万亿中的30%。这意味着房地产业的稳定健康发展，对经济全局十分重要。

2.房价大起大落影响民生保障

房地产特别是住房作为生活必需品，是民生保障的重要内容，让中低收入家庭买得起房可以说是最大的民生问题之一，事关广大人民群众的切身利益。目前国际公认的较为合理的房价收入比在4—6倍之间，但是我国的房价收入比平均为15倍，个别大城市更高。一些地方过高的房价把80%以上的普通居民推到了商品房市场之外，购房者也背负沉重的经济压力，生活质量受到严重影响。让中低收入家庭买得起房事关国计民生，这些家庭的巨大需求和高昂房价的矛盾不能妥善解决，潜在的市场动荡隐患不能杜绝，都可能激发社会矛盾，影响社会发展。

3.房地产是国民经济重要支柱产业

2008年底，国务院明确表示房地产业是国民经济的重要支柱产业，要促进房地产市场平稳健康发展。数据显示，2008年我国房地产完成开发投资30580亿元，占固定资产投资172291亿元的17.7%，房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，占GDP比重达1/10。我国是人口众多的发展中国家，处于快速城镇化时期，解决好城镇居民住房问题是一项长期而艰巨的任务。

4.房地产发展对拉动其他行业具重大作用

房地产业已形成从开发、交易、中介到物管的整条产业链，与房地产业直接相关的如金融、钢材、水泥等其他行业逾50个，房地产需求的提升还伴随着家电、建材、运输等行业需求的提升。因此，保证房地产市场的稳定健康繁荣，有利于其他行业直至经济全局。

二、“控制地价、控制税费、控制利润”的重要意义及具体措施

要采取措施防止房价大起大落和维护房地产市场长期稳定健康，首先要厘清房价的五大主要构成要素。第一项是工程建设及配套成本；第二项是财务、销售及管理费用；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。通常情况下，前面两项体现企业在确保质量的前提下如何控制成本、反映企业竞争力，往往无太大变化。后面三项才是真正影响房价的变量。一旦政府严控地价、税费在一定范围，锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性，房价就会下降；下降至一定价位就会长期房价稳定，市场也将长期稳定健康发展。

1.控制地价

近年来，土地出让金成为许多地方政府财政收入的主要来源，一些地方政府热衷于“土地财政”，无形中推动了地价飞涨。目前，我国各城市土地成本占房价的平均比已达30%左右，房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，又推动了房价上涨。房价上涨过快影响民生，不利于和谐社会的大局，同样不利于地方经济的长远健康发展。部分地方政府应改变短视行为，将土地出让中的短期和局部利益让位于和谐社会和地方未来的大局，采取理性出让的方式控制地价，防止地价成为高房价的推手。

建议在目前的土地招拍挂过程中，地方政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限。一旦两家(含两家)以上开发商报价超过最高限价，土地出让即告流标，留待下次重新出让。当然，实现这种控制地价的方式，前提是保证充足的土地资源，确保土地市场供需平衡，这也符合供需必须保持平衡的经济规律。

2.控制税费

目前，房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项，税费成本加起来要占到房价的30%—40%，这些将直接转嫁给购房者。税费越高，购房者间接承受的压力越大，特别是低收入家庭的购房压力大大加重。

建议国家完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费，这将有利于大幅降低房价。例如按企业毛利润清算并实行预缴的土地增值税属人工增值，可直接取消，改为以企业净利润计算的“地产税”。粗略估算，仅此一项可节省企业开发成本17.4%。

3.控制利润

让中低收入家庭买得起房，不仅仅是国家和政府的责任，也是中国房地产企业的无上光荣和历史使命。房地产企业应站在企业公民的高度追求合理利润，积极让利于民、努力回馈社会。房价过快上涨，超出市场承受度带来的泡沫破灭，危害的是包括房地产企业在内的市场各方的根本利益，危害的是国家经济和社会稳定。从长远来看，房地产企业理性控制利润，使房价下降直至保持合理稳定，才能保证房地产市场的长期稳定健康发展，这和房地产企业的长远利益也是一致的。

虽然房地产是高投入高风险的资金密集型行业，但利润也应控制在合理的区间。建议国家控制企业利润在一个合理的区间，一旦企业利润超过合理区间，国家将特别加大税收征缴额度。

总体来说，地价、税费和利润是构成房价的三大关键因素，一旦采取强力的“三控”措施，政府让利、国家让利、企业让利，将从根本上杜绝房价飞涨及购房成本被无限转嫁给购房者的“羊毛出在羊身上”的现象，有利于真正降低并稳定房价，才能让所有的老百姓居者有其屋，才能维护社会和谐稳定。

来源：中国政协网

注：提案人希望承办单位在办理过程中加强与提案人联系沟通

沁园春·雪

北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。

望长城内外， 惟余莽莽； 大河上下， 顿失滔滔。

山舞银蛇， 原驰蜡象， 欲与天公试比高。

须晴日， 看红装素裹， 分外妖娆。

江山如此多娇， 引无数英雄竞折腰。

惜秦皇汉武， 略输文采； 唐宗宋祖， 稍逊风骚。

一代天骄， 成吉思汗， 只识弯弓射大雕。

俱往矣， 数风流人物， 还看今朝。 克

关于建议国家“三控”降房价，确保房地产市场长期稳定健康发展的提案