旧村改造50问

1、旧村为什么要旧改？

因为旧改能使旧村享受到深圳改革开放30年来的经济和城市建设成果，并实现可持续发展，主要体现为：

• 深圳城市形象的提升，国际化都市的构建，经济发展格局的优化，需要旧改；

• 要改变城中村脏、乱、差状况，必须依靠旧改；

• 集体产业的保值、增值及可持续性发展，离不开旧改；

• 百姓生活品质的彻底改善，经济收益的大幅提高，也必须借助旧改；

• 政府正加大力度推行旧村改造，旧改势在必行。

2、旧改有什么好处？

答：旧改为旧村带来的变化，将是巨大的，全方位的，充满无限魅力的。

• 改变目前脏、乱、差的环境，为村民营造舒适和谐的生活空间；

• 提高建筑品质，完善基础设施，彻底消除安全隐患；

• 改变过去产权混乱的局面，有效保障村民的房屋产权，拓展增值空间，实现自由交易；

• 促进集体经济更快发展，让广大股民享受更多分红，享受风生水起的幸福和繁荣；

• 引入优质教育资源，为旧村的新一代创造良好的成长环境，迅速提升村民的受教育程度；

• 建立良好的公共配套设施和商业、休闲场所，让老有所乐、幼有所嬉，真正提升生活品质，享受城市现代化的丰硕成果。

3、旧改顺利开展的条件？

首先符合规划要求，其次是业户的支持与理智，再次是开发商的诚信和实力

4、纳入此次改造的区块范围有多大，具体情况如何？

答：

5、旧村的土地是否属村民所有？

答：根据国家土地管理相关法律，土地的所有权归国家所有，各用地权属单位取得的只是土地使用权，城中村的土地也不例外。旧村村民私房所占用的土地，从法律角度来讲，土地权属划拨在股份合作公司名下，村民是具体的使用者。

6、旧改的模式是什么？

答：旧改的模式是“政府主导、市场运作、股份公司合作参与”。采取这种模式，主要基于以下原因：

（1）旧改不是普通的市场商业行为，涉及许多城市公共利益，必须由政府主导；

（2）旧改必须实施整体拆除改造，难度大，风险高，需要有信誉好、实力强的企业参与才能够确保项目成功；

（3）采取这种模式，一方面可以通过政府监督有效化解市场风险，另一方面，可利用市场机制实现效益的最大化。

7、旧村能不能由村民自行改造？

答：由村民自行组织旧改可行，但难度大不易落实。理由有：一是旧村片区必须实施整体拆除改造，不允许部分村民在部分区域进行零星改造；三是改造不是村民的自我商业行为，还涉及许多公共利益，由村民自行成立的项目公司，因不具备经营经验、资金实力、商业信誉和风险控制能力等，难以担此重任。

8、发展商是否有实力在几年内完成旧改？

答：卓越集团具有多年成功的地产开发经验及岗厦西、皇岗村大型旧改项目操作经验，目前在全国13个大中城市都拥有高品质住宅或商业地产项目，每一个项目都成为各个城市同类项目的典范。让这样有实力、有经验的企业来实施旧改，既是政府及股份合作公司审慎考虑的结果，也是对群众利益高度负责的体现。

9、能否明确旧改完成的时间？

答：按照旧改进度规划，项目建设单位将在拆迁完成后用3年时间完成还迁房及旧村片区市政道路、配电、供水等公共设施建设，力争实现“三年大变样，五年换新貌”。

10、旧改后，集体物业是否仍由股份合作公司控股？

答：旧村改造是针对现有的房屋进行补偿，补偿对象是现状物业拥有人，不涉及公司改制或者股权变化。

11、有关法规对政府、股份公司、建设单位和村民的角色是如何定位的

答：根据城中村改造相关法律法规：

（1）政府负责组织编制城中村改造专项规划，负责组织、协调辖区内城中村改造项目的实施和监管，并对有关工作提供业务指导；

（2）股份合作公司代表村民与建设单位签订项目合作协议，并推进、配合、参与、监督旧改进程；

（3）建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，承担有关拆迁补偿安置费用，以及项目的具体施工建设；

（4）村民作为被拆迁人履行拆迁补偿协议中规定的权利和义务。

12、旧改需要经过哪几个阶段？

答：集体物业和村民私宅改造大体可分为以下四个阶段：

（1）拆迁补偿谈判及签约

（2）拆迁动员及现有建筑物拆除

（3）按期支付临迁租金补偿及还迁房建设

（4）还迁房竣工并交还物业拥有人

13、旧改会不会出现“烂尾楼”？

答：我们相信，有以下四个方面的保障，旧改一定能够顺利进行并取得成功，决不会出现“烂尾楼”。

（1）政府主导。政府对改造的高度重视和强有力的监督，是确保改造规范运作和公信力的关键所在。

（2）建设单位有实力。旧改有风险，更需要选择有实力、有信誉的建设单位，选择卓越作为改造项目建设单位，便是充分考虑了这个因素。

（3）依法改造。现行法规对城中村改造有严格规定，如建设单位必须按照改造相关规定出具资信证明并备足改造资金等。整个改造过程严格按法律法规实施，可以最大程度杜绝漏洞。

（4）各方监督。在改造过程中保持改造工作的公开透明，确保村民的合理知情权，将使改造工作更加和谐稳定。

14、如何建立有效的监督机制确保旧改顺利实施？

答：（1）政府监督——市、区政府是旧改的主导者，有关部门理所应当强化责任，依法监管，严格监督。

（2）法律监督——深圳是法治社会，一切以法律为依据，现行有关法律、法规对城中村改造都有明确的法律保障，确保改造顺利实施。

（3）股份合作公司监督——作为改造的主体单位，股份合作公司可对项目改造建设单位进行全面监督，并具备制约措施。

（4）村民监督——村民可以行使个人监督权利，监督股份公司及建设单位的运作。

（5）舆论监督——改造项目是社会各方关注的焦点，舆论监督是改造工作合法合规的重要保障。

15、为什么要进行房屋确认？

答：房屋确认是保障村民拆迁权利的基础，也是实施旧改的关键程序和重要环节，包括权属确认和面积确认两个方面，其中，权属确认的作用是弄清房屋是谁的，面积确认的作用是确定房屋的建筑面积是多少。

其主要目的：保证现状房屋不漏测，不误测；为返还给业主的还建物业设计做准备；确认房屋的权属和总建筑面积，为下一步签订拆迁补偿协议做准备；为还建物业分配做准备。权属确认后，业主才能作为被拆迁人获得拆迁补偿，利益才能得到保障。不确认权属，就不能行使和享受被拆迁人的权利。

16、村民自建房的权属如何确认？

答：与常规物业不同，村民自建房无法通过提供合法产权文件来证明房屋属村民所有，因此根据《城中村改造暂行规定》，村民自建房权属需由村民申请、经股份公司确认。这也是股份公司在城中村改造中作为改造主体的重要因素之一。不通过股份公司，村民无法实施改造。

17、本次房屋确认要不要把家族内部的面积分配好？

答：村民确定返还物业最终归属实际上分两个阶段，第一阶段是签订拆迁补偿协议，确定返还面积，在这个阶段中，只需确认拆迁补偿总建筑面积，签约时由一个股份公司认定的业主代表签字即可；第二阶段是分房和初始登记，这时村民返还物业的户型、位置和面积等均已明确，村民可以根据权属确认的原则，通过股份公司认定，具体确定每套物业的权利人(必须为亲属关系)并申请初始登记。

18、原籍村民与港澳同胞的补偿方法是否相同？

答：按照《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（深圳市人民政府令－第161号）及《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》的有关规定，在旧城改造过程中，原籍村民与港澳同胞应享有同等的权利。因此，在补偿方法及标准上，我们对原籍村民及港澳同胞是一视同仁的。

19、村民房屋确认的流程是怎样？

20、物业补偿面积确认的标准和依据是什么？

答：旧村改造房屋测绘标准是《中华人民共和国国家标准房产测量规范》和《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》；

21、村民如何申请面积复核测绘？

答：村民（自建房权属人）向股份公司提出面积复核申请，填写面积登记表，由股份公司审核通过后即可约定时间上门复核。

22、面积确认过程中的面积复核测绘费用由谁负责？

答：在规定的时间内申请复核的，面积复核测绘费用由项目建设单位承担；超过规定时间申请的，费用由业主承担。具体规定时间将由股份公司与建设单位协商决定并向村民公布。

23、住宅的公摊面积如何计算？

答：首先，根据国家规范，商品住宅的建筑面积是包含需要分摊的公用建筑面积的。

公用建筑面积主要包括公用楼梯间、电梯间、公共门厅、过道、大厅等公共空间，公用建筑面积的分摊计算按每栋建筑物分别计算，非本栋的公用建筑面积不在本栋建筑内分摊。国家规范也明确，建筑物的底层、顶层或裙楼顶层用于公共通行、停车、绿化、休闲使用的公共建筑空间不计入公摊面积。

其次，房地产证上登记的建筑面积是包含法定公摊面积的。业主在进行房产买卖和出租时均按照登记的建筑面积计价，不会影响收益。

24、怎么看待还迁住宅公摊面积增多的问题？

股份公司将与项目建设单位积极协商，力争通过优化设计，在不影响房屋使用功能的前提下，尽量减少分摊面积，提高住宅的实用率。

25、为什么阳台只能计算一半面积进行补偿？

按照《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》规定，阳台面积只能计算一半，全市所有房屋测绘都是执行这个统一标准，渔农村、蔡屋围等村的改造也执行的是这个标准，返还给村民的阳台也按一半面积的标准执行。

26、如果返建物业的阳台面积小于现状房屋的阳台面积，村民岂不是吃亏了？

答：不会。阳台面积是计入房屋总建筑面积的，如果还建物业的阳台面积小于现状房屋的阳台面积，那么现状房屋阳台的多出的建筑面积就分摊到还建物业的其它建筑面积里面，如客厅的面积，卧室的面积就会增加，总之，总的建筑面积不会减少，只是每个功能房间内部面积分配存在变化。另外，村民的总收益无论是租金还是转让，都是按照总建筑面积来计算的，因此，有无阳台，阳台大小都不会影响收益，村民是不会吃亏的。

27、私宅的补偿标准是什么？

答：根据各项目制定。

28、过渡安置及租金收益的补偿标准是多少？

答：根据各项目制定。

29、临时性建筑（铁皮房等）怎样补偿？

答：根据政府规定及相关项目可参考标准来进行补偿。

30、集体物业将如何补偿，会有哪些功能组合？

答：根据项目规划和补偿标准制定。旧改后集体物业将成为形象好、品质优并可实现保值、增值和可持续发展的优质资产。

31、何时能够拿到补偿的租金？

答：业主交房迁出时即可按照“拆迁安置补偿合同”中规定的方式和标准拿到过渡期间的租金补偿。按照市场的通行做法，项目开发单位按季度向拆迁户支付临迁租金补偿。

32、在与村民签订的协议中能否体现补偿房屋的具体位置和价格

答：在总体规划设计时，股份公司已根据大多数村民的意愿，指定了村民自住区域和出租区域的位置。具体楼层及单元号，则由股份公司确定分配方式。旧改后补偿给村民的房屋是取得完全产权的商品房，价格完全由市场决定。

33、除补偿给村民的房屋外，村民能否购买卓越公司的其他房屋？能否给村民优先购买和适当折扣优惠？

答：卓越开发的商品房是向全社会公开发售的，当然欢迎村民购买。村民购买商品房将按照“同等优先”的原则。卓越也会酌情向纳入本次旧改的村民提供一定的优惠。

34、房屋产权的70年时限到期了怎么办？

答：按照2007年10月1日实施的《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

35、怎么解决临迁居住问题？

答：按惯例，项目建设单位将根据拆迁补偿协议向村民支付临迁租金补偿，由村民自行寻找房子租住。

36、补偿的房屋是毛坯房还是带装修的？水、电、气等配套设施是否齐全？

答：根据项目标准制定。

37、房子建好后谁来管？

答：对于未来物业管理公司的选择，主要是依据广大村民的意愿，村民可自聘管理公司，也可由建设单位推荐。

38、旧村改造代表性项目简介

39、旧改后，房屋租赁管理更规范了，会不会因缴纳20％的租赁税而导致租赁收入减少？

答：首先，依法纳税是每个公民应尽的义务。不管是旧改前还是旧改后，都应该依法缴纳房屋租赁税。

其次，旧改后缴纳20%的租赁税费的说法也是不准确的。根据深圳市最新规定，从2008年3月1日起，房屋出租相关税费如下： 

（1）房屋出租综合税

①月租金小于5000元，税金4.1%（房产税4%，个人所得税0.1%)；

②月租金等于或大于5000元，税金6% (营业税1.5%，房产税4%，个人所得税0.44%，城市维护建设税0.015%，教育费附加0.045%)。

（2）房屋租赁管理费由房屋租赁管理中心收取：

①租金的2% （办理租赁合同登记手续的情况）;

②租金的3% (办理房屋备案手续的情况)

综上，旧改后，房屋出租税费总计不超过租金收入的8%。

40、旧改后住宅租金收益的前景怎样？

• 从上表看，规划、配套较好的小区住宅租金水平较高，平均租金为元，这已经远高于目前的平均租金水平。

• 旧改后对于出租公寓的需求是空前巨大的。

41、村民返还物业的性质是什么？产权登记税费有哪些优惠？

答：按照《深圳市人民政府办公厅关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知（2007年10月8日）》，村民的返还物业初始登记时将取得商品房房产证（红本），村民取得返还物业后可在市场上自由转让流通。

办理房产证产生的税费包括：契税(房屋地价的3-5%)、住房维修基金（房屋地价的2-3%，）、证照登记费(80元/套)、房屋勘查测绘费(1.36元/ m2)。

按照旧城改造的相关政策规定，拆迁后还原面积部分或货币补偿部分，免征契税。因此，旧改完成后，村民办理房产证时将免征契税，其他合理费用参照国家规定予以缴纳。

42、在与租户办理解约及租户搬离过程中，业主应注意哪些事项？

答：业主应根据相关法律规定及租赁合同实际情况，妥善处理好租赁关系，充分给予租户搬迁时间安排。同时，在租户搬离房屋和时，业主应与租户结清房租，提醒租户妥善保管自有物品、保持房屋的完好性，服从股份公司的现场治安管理，协助租户平稳有序地搬迁离场。具体如下：

旧村改造50问