项目2011年4月项目销售说辞（建中·大学仕花园）

一、项目主题形象定位：——“学府旁·私家亲水府邸”

建中·大学仕花园作为建中地产的倾力制作，凝聚了公司多年开发之经验，项目地处济南南部这一宜居板块，与省属重点大学——济南大学仅有一墙之隔，共享学府人文资源；项目本着为客户负责的态度，特花巨资对周边环境进行了改善提升，同时项目在建筑选材、园林景观、规划等方面独具匠心，旨在为济南市民打造省城南部“私家亲水府邸”，具体阐述如下：

→ “学府旁”向客户传达项目区位的同时亦隐晦地表达了项目的最大卖点——紧邻济南大学，大学氛围浓厚，使客户感受到区域的优势，引起共鸣；从而避免了客户对于周边环境的排斥，第一印象会想到大学旁的家；

→ “私家”寓意私密性强，项目有自己专属私家通道，彰显尊贵的同时，可做到极致安全；

→ “亲水”将项目的水文化进行传达，整个楼盘水系贯穿，济南少有的雾森奇观惊现小区，同时水在中国传统文化中吉祥、才气等的象征亦得到发挥——有水就有了灵气，生活在水的世界里；

→ “府邸”点出了项目的尊贵感，只有高品质、私密性强（与城市主干道有一定距离）的住宅方可称之为府邸，“离尘不离城”，化不利为优势；

备注：此定位语通俗易懂，无隐晦难懂的词语，使客户很容易感受到大学仕花园是一个什么样的项目，将来居住于此会带来什么样的享受，同时将项目的各大卖点进行了展现，建议使用！

二：区位说辞

1、位置简述：

建中·大学仕花园位于济南市的南部，二环南路与济微路交叉口的东南方，济南大学西校区南院西邻就是（仅一墙之隔），可以说人文、居住环境得天独厚；另外项目南依马武寨山，西面紧靠七贤广场街区公园，上可远眺青山、下可俯视广场，而成就了大学仕花园特有的广场式山景品质大宅；小区主入口位于七贤广场东邻，七贤街道办事处的南面，现在道路正在进行整修，将来此道路将成为大学仕花园的业主专享私家通道，保证私密性的同时，亦是业主尊贵身份的象征。

2、交通优势：

项目紧邻二环南路和济微路两条城市主干道，道路交通可谓四通八达，74、k94、20支线、21、86、k92、k302、102等多条公交线路可到达市内的各个区域。 从项目驱车5分钟左右可到达山水大润发、银座·鸿园店、大众广场；10分钟到达市立五院、儿童医院；15分钟左右可到达嘉华商业圈；而且距将要建成的京沪高铁、西客站商圈也仅有约30分钟的车程。从而实现了业主就医、出行、购物的一站式便捷。（74路可直达七里山南路上的山水大润发等 ；k94路可直达省体、山师等；102路可直达泉城广场 ；104路可直达槐荫人民医院等。）

3、周边配套:

→ 现有：项目周边在济南大学、王官庄等多年的带动下，已经形成了浓厚的居住氛围，各项配套设施比较完善，像学校有济南大学、济大附小、七贤中小学、育贤小学；医院有市立五院、儿童医院、济南济生医院；超市有华联、银座、大润发、统一银座；银行有工商银行、农业银行、建设银行、邮政储蓄、润丰农村信用合作社；像大家比较关注的日常买菜方面，项目周边就有两个大型的农贸市场——七贤农贸市场、王官庄农贸市场，从而最大限度地满足了业主的日常生活需要。

→ 预期：随着济南新城市规划的快速实施，长清片区的飞速崛起，而本项目所处的地理位置（济南—大学城主轴上）决定了其将成为十二五期间的发展热点，由此带来的周边配套设施将会日臻完善，此片区将会成为济南市新的大型品质居住区；现在周边房价的快速攀升亦印证了这一趋势。因此可以说这一区域目前正处于快速攀升期，升值潜力不言而喻。

三、产品本身

1、总体介绍：

建中·大学仕花园占地40余亩，住宅建筑面积6万余平米，由2栋17层的高层和4栋11层及1栋（7#）10层的小高层组成。1#、2#、3#、6#为小高层11层、7#为小高层10层、4#、5#为高层17层，

户型方面，以三室及两室的主流户型为主，均为1梯2户、2梯3户的板式结构；两室面积在100平米左右；三室面积为120-130平米左右。目前只是初步预测作为参考，具体面积要等“济南市房产测绘中心”测绘后才能确定。

2、建筑本身：

→ 风格：大学仕花园采用的是现代徽派建筑风格，像黛瓦白墙的色彩搭配、马头墙的经典造型，整体感觉简洁富丽，大气典雅。

外立面则是以黑白灰主色调为主，与传统的徽派建筑风格相结合，房屋的色彩、外观互相渗透充分体现了项目的品质，与周围得自然环境很好的协调，从而给您带来充分的享受空间。

3、园林景观：

小区水系也参照了徽派建筑中的风水学理念，由活水将各个楼座有机环绕，寓意生机勃勃，财运旺盛，为小区和住户带来好运。小区内的主景观区，配有枝叶茂盛的各种成年景观树，为您营造出绿意盎然、生机无限的高端生活环境。

另外，小区最独特的亮点---雾森系统，雾森系统是一种既节能，又环保的人工造雾系统，它在济南目前小区当中是不多见的。它以水为原料，使用成本非常低，经过超纯净化和雾化处理，达到“雾森林海”自然雾的效果。它释放的有“空中维生素”之称的负氧离子对人体7个系统、近30多种疾病具有抑制、缓解和辅助治疗作用，是人类长寿的一个重要条件。据相关数据表明，配有雾森系统的环境中，每毫升空气的负离子可达10万-50万个，是普通城市环境的2000—5000倍，置身其中，可体验到如在原始森林的感觉，呼吸新鲜空气，得到身心健康。它除了能增强人体免疫力外，还能起到降温、控湿、除尘、排除异味等多种作用，是相对的“绿色产品”。

目前雾森系统在其它城市已被广泛运用，像2008北京奥运会运动员村、香港迪斯尼乐园、上海世博园、昆明水上公园等。我们项目也正是采用了雾森系统，通过雾森系统技术在项目园林中的运用使小区环境达到一种自然湿润的效果，从而让居于此的业主感受北方难得的温润与清新。

五：关于销售的若干说辞

1、 大学仕花园证件齐全吗？

建中·大学仕花园是由建中地产开发的正规商品房项目，项目五证齐全，双气三线入户，可以银行按揭、可以落户。

2、项目多长时间能办下来房产证？为什么那么长时间？

交房后大约360个工作日，因为项目土地证是统一的，届时我们要收集好所有业主的资料统一办理，如果顺利的话，用不了那么长时间，保守预计是360个工作日。

3、项目何时开盘？

具体开盘时间尚未确定，现在将马上开展前期认筹，认筹阶段会有大的优惠，方便的话请您留下联系方式，以免错过这个机会到时候我会提前通知您的。

4、开发进度为什么这么慢？

所有的开发商都想快速建设、尽早销售，这样好更快地回收资本，但我们迟迟没有开盘的原因是在进行品质升级，因为我们公司想把大学仕花园建设成为一个标杆项目，您也看到了，经过我们公司的大力改造，现在的七贤广场已经发生了翻天覆地的变化，门前的道路、大门也即将改造完成，另外产品方面我们公司也精雕细琢，举个例子吧，单就建筑外墙一项，公司就派出了大量专业人员前往各地进行考察，最后才选择了技术成熟、优点众多的CL建材体系。

六、项目周边环境改造及园林提升

为了给周边居民营造一个舒心愉悦的居住环境，我们大学仕花园特斥资对七贤广场及周边环境进行全面升级改造。改造范围包括如下几个方面：

（1）对七贤广场进行全面升级改造，地面铺设、大门升级、园林绿化等等，力求为周边居民打造一个休闲、娱乐的场所，并把七贤广场更名为“七贤学仕广场”；

（2）增设建筑小品、健身设施、儿童游乐设施，最大限度地方便周边居民的需要；

（3）我们将用围墙把小区与汽配城隔开，打造业主专享通道，形成一个相对独立安静的社区环境；

（4）对通往小区两旁的树木进行修整，并以绿色灌木丛加以点缀，为业主打造舒适惬意的绿色回家之道；

（5）在广场东侧树荫下铺设一条人行步道，既保证了广场行人安全，又提供了一个乘凉纳荫的好地方；

（6）广场增加独特的雾森体验区。青翠的竹林中，一条清浅地水系环绕着休闲木凳，置身其中，体验雾森系统带给您的舒适和清新。

七、项目宜居卖点提炼

（1）雾森系统，净化空气，涵养身心。以水为原料，通过水处理、高压以及独特的雾化喷嘴，将水完全分裂成1-10微米的水分子，使之成为和自然界云、雾完全相同的组织结构，从而也就能够很自然的漂浮于空气当中，形成云雾效果。由于在其造雾过程中，会产生大量的负离子，人若置身于其中，能感受到犹如森林中原始、清新的气息；

（2）纯板式结构，CL建材，面宽大，无柱梁少，南北通透，采光好，舒适度高；一梯两户、两梯三户，单层户数少，私密性强；

（3）小高层居多，分摊小，得房率高，花一样的钱享受更大的空间；

（4）社区规模适中，居住户数较少且不临街，闹中取静；

（5）徽派建筑，简约古朴，徽派风水理论同园林水系浑然天成；

（6）交通便利，出行便捷，公交线路多，主干道二环南路和济微路十分畅通；

（7）周边配套完善，生活方便。银行、学校、超市、医院、邮局俱全，特别是社区门口就是农贸市场；

（8）小区有较大的活动空间，休息平台，满足了业主闲暇之余活动的需要；

（9）与济大操场仅有一墙之隔，共享济大运动资源、沉浸在浓厚的文化氛围之中；

（10）管家式物业服务，科学完备的监控设施，24小时保安巡逻，让您贴心放心。

（11）目前项目的6、7号楼已经被政府团购完毕，从而保证了咱们小区园林景观及物业管理的实施均会比较到位，建筑质量也可以保证，且此部分人员素质较高，与他们做邻居，无论对自己还是对孩子都比较有益。

八、劣势：括号内为解释说辞。

（1）开发商前期无代表性项目。（这是我们公司的第一个项目，肯定会用心打造其为一个精品项目，为公司今后的发展树品牌。）

（2）临汽配城，周边环境脏乱差。（我们公司将斥资对七贤广场周边进行整体改造，而且会用围墙把小区和汽配城隔开，形成一个相对安静的社区环境。）

（3）土地使用年限少。（我们的土地性质是住宅性质的，07年通过的物权法149条第一款的规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。）

（4）社区南边有烟筒，对空气有污染。（这个烟筒属于济南大学的换热站，济南供热部门将逐步取消换热站的设置，这个烟筒会在近几年拆掉。）

（5）户型面积偏大，总房款高，前期首付款比例高。（两室的房子虽然总价较低，但还是以过渡为主，三室的房子才是一个家庭的未来住房主流。现在国家对二套房控制的很严格，首付提高，利率提高。不如一步到位买一个大点的，住着比较舒心，况且我们的两室和三室面积相差不大，首付差不了多少，其余的钱贷款按月还，也差不了多少。）

（6）小区只有一个主入口，上下班高峰时不方便。（我们小区的户数不多，这个问题应该不会存在。）

（7）小区内配套不齐全。（虽然小区内部配套不全，但是我们小区周边配套完善，生活方便。银行、学校、超市、医院、邮局俱全，特别是社区门口就是农贸市场。）

（8）地段认可性较差。（①我们距离经十路的距离只有三四公里，开车，坐车都非常方便。②京沪高铁与西客站的建成，将给周边带来无限商机，升值潜力大。③大众广场商业的进驻，银座中心商圈的形成，沃尔玛的开业，周边环境会大为改观。）

（9）北侧泄洪沟。（我们一号楼北面的七贤中学宿舍楼已经列入了市中区拆迁范围，将在近期拆掉，拆迁范围一直到七贤办事处的南墙。我们公司计划把泄洪沟架空，建成小区居民的一个运动休闲场所。）

（10）周边配套虽全，但整体档次较低。（这个问题确实存在，但随着大众广场商业的进驻，银座中心商圈的形成，沃尔玛、大观园商都的开业，周边配套会越来越成熟、品质也会得到极大提高。）

营销部

2011年4月1号

大学仕花园项目说辞(2011.4)