年折现权益报酬率与年折现剩余收益率

作者：项威华

来源：《财会学习》2016年第07期

        在房地产项目投资决策作出之前，要对整个开发项目进行全面的财务测算，对财务指标进行分析评价，以得出投资是否可行的结论。如果确定投资，该财务测算又是日后项目运行过程中预算编制与成本控制的重要依据，也是项目完工决算的总结评价标准。整个项目的后期运行都是为了保证财务指标的实现，因而财务测算中的财务评价指标在项目投资决策中尤为重要。

        当前项目投资决策指标有：投资利润率、净现值、内含报酬率、现值指数、投资回收期等。但以笔者多年的房地产财务管理经验来看，这些财务指标没有综合考虑从项目启动拿地开始到项目全部清盘结束的时期、折现、股东权益及资本成本（投资者必要报酬率或机会成本）因素，不能真实反映投资者的切身利益，也不便于不同项目的横向比较，可能造成投资决策失误。实际工作中，笔者用的是“年折现权益报酬率与年折现剩余收益率”两个核心指标作为项目投资取舍的判断依据。

        一、年折现权益报酬率

        年折现权益报酬率=折现股东权益报酬率/投资回收期=净利润现值/（股东权益现值*投资回收期）。净利润现值是将每年的净利润按资本成本（或投资者必要报酬率）折现为投资初期的现值。股东权益现值是将股东权益按资本成本（或投资者必要报酬率）折现为投资初期的现值。

        股东权益报酬率（或净资产收益率）是杜邦财务分析体系中最核心、综合性最强的指标。股东权益报酬率=净利润/股东权益。但它没有考虑整个项目投资回收期和折现因素。

        例如：建华房地产公司注册资本8000万，于2011年初以1亿元竞拍到A市某地块，准备开发一个7万方的商业综合体项目，后因土地并宗、拆迁补偿、规划证等事项未解决，一直拖到2015年初才准备正式开工。在开工前公司决策层对整个项目进行了投资分析。经测算，项目总投资（不含税）3.8亿，预计待售物业于2018年底全部清盘，税前总销售收入4.5亿（含自持物业租金收入在2018年底的现值），净利润3473万，净利润现值1620万（为待售及自持物业每年的净利润按资本成本10%折现为2011年初的现值），根据杜邦财务分析体系中的核心指标，股东权益报酬率=净利润/股东权益=3473/8000=43.4%，决策层认为投资报酬率高达43.4%，决定实施该投资方案。

年折现权益报酬率与年折现剩余收益率