一、海湾新区区位分析

1、海湾新区规划背景

本项目位于普兰店海湾新区启动区核心区域。辽宁沿海经济带发展规划已于09年7月1日上升为国家战略。普兰店市被确定为辽宁沿海经济带重点发展区域。2009年8月17日，大连市市委十届七次会议召开，对于新时期落实辽宁沿海经济带发展规划做出了战略部署，明确提出了建设新市区组团，加快全域城市化进程的战略。会议明确提出将普兰店湾纳入到新市区组团整体建设中，未来新市区要充分发挥体制机制优势，吸纳更多国内外先进生产要素，打造国际航运中心和物流中心的核心区、高新基础产业的聚集区、临港先进制造业基地和基础设施完善、人居环境良好、城市建设与管理达到国际先进水平。

在正在修编的大连市城市总体规划中，对于普兰店湾的定位发展做了进一步明确。普兰店湾地处大连市域中部，包括普兰店城区、石河镇、三十里堡镇、七顶山乡、炮台镇、复州湾镇等乡镇和三十里堡临港工业区、松木岛化工区两个临港工业区，规划城区范围约370平方公里；是大连市落实“辽宁沿海经济带”战略以及未来带动北三市发展、促进大连市生产服务职能转移的重点地区；也是今后大连市域城镇和产业发展重要的战略支点。

普兰店湾功能定位为辽宁沿海经济带上集聚发展的先导区，城乡与生态文明建设协调发展的示范区；大连市市域生产服务业基地，现代物流业和高端制造业重要的承载区之一，是大连市未来重要的经济增长极之一，人口规模将达到100万。

目前，在环普兰店湾的各个城市区域中，普兰店城区是规模最大也是功能最综合的城市区域，有条件在海湾新区建设并形成环普兰店湾都市级的行政、商务、商贸、文化、体育、会议、展览、旅游等功能，成为环普兰店湾都市组团核心。为全面建设普兰店滨海区域，拓展老城区，提升城市功能，提高城市人居环境品质，普兰店市政府决定对海湾新区进行统一规划，并已对海湾新区启动区进行控制性详细规划。

2、海湾新区区位条件

普兰店区位优越，交通四通八达。市区与大连市相距75公里，与沈阳相距319公里，距大连经济技术开发区50公里，距大连市中心及周水子国际机场60公里，距大窑湾港50公里；哈大铁路、大庄铁路穿境而过；沈大高速公路、丹大高速公路及区内公路交汇贯通；皮口港与胶东半岛、长山列岛直接通航，并将逐步打开与韩国、朝鲜、日本等国家的海上通道。

普兰店海湾新区位于整个普兰店湾的区域中心，整体形态沿海湾呈扇面展开，其得天独厚的地理位置和自然环境赋予城市以独特的亲海优势和城市魅力。规划区背山面海，山海景观资源丰富。区域东北端与老城区相连，是目前进入普兰店的门户空间。作为环普兰店湾都市组团核心，有条件发展成集行政、商务、金融、文化、体育、会议、展览、旅游、休闲、居住等功能为一体的综合性区域。

3、海湾新区现状概况

1）规划用地现状

规划用地面积约10.72平方公里，呈长条形，以水域、林地、耕地、废弃盐田虾池及村民住宅用地为住，约占总用地的70%，其余为少量的工业用地和配套设施用地等。基地的东北部为核心启动区，位于海湾新区端头，且临近老城区，地势平坦，有良好的地理优势。

2）现状交通条件

规划区域距沈大高速、规划哈大客运专线仅5公里，且有海皮路、202国道及海湾北规划道路与之相连，交通条件较为便利。

3）历史交通文脉资源

本世纪初，在普兰店泡子乡发现的千年古莲子是世界迄今发现的寿命最长的花种子，实为世界植物界的一大大观，被辽宁省政府指定为全省唯一奇特的旅游用品，故普兰店又被誉为“莲城”，用地中心的古莲池是普兰店市悠久历史文脉的延续。

图1：普兰店海湾新区区位图

图2：普兰店总体规划图（2008-2020年）

图3：普兰店湾城市组团概念规划

图4：海湾新区土地利用规划图

二、海湾新区启动区地块规划

图5海湾新区启动区地块规划图

图6：启动区鸟瞰图

海湾新区启动区总用地350公顷，已有意向用地124公顷。其中我司项目占地49.8 公顷，正在建设的鼎盛佳苑项目占地28公顷，2010年拟挂牌土地为54.8公顷，2010年启动区住宅拟动工住宅面积为24公顷。

2010年启动区住宅拟开工项目明细

注：根据2010年启动区拟开工面积、2010年拟挂牌土地信息、启动区东北侧已交房项目三川城的总户数测算，2013年该区域常住人口为1.8万人左右，此数据不包括该区域流动人口，启动区辐射的工业区及老城区人口。

该区域相关配套：

交通：沈大高速、规划哈大客运专线仅5公里，且有海皮路、202国道及辽宁省滨海路与之相连，交通条件较为便利；现有客运站（短途）将搬迁至本项目南侧。

教育：政府规划及拟建的中学、高中位于本项目西侧。

商务配套：位于本项目西侧的三川大厦（写字间）及位于项目西南侧的国营大厦（写字间）、星级酒店。

其它配套：陀子山公园（已建）、古莲公园、市政府行政办公区域。

三、普兰店市及海湾新区住宅情况介绍

1、普兰店市住宅项目区域划分情况

近两年来，普兰店房地产市场发展迅速，区域房价提升较快。目前房地产项目主要分布在三大区域。即主城区（含主城区延展区）、铁西区（含海湾新区）以及发展中的太平工业区。

2、普兰店市房地产现状分析

普市房地产市场发展速度在同级别城市属于一般水平，其价格水平逐步提升，全市的商品房销售量呈现逐年上升态势，产品品质有极大的提升空间：

 据不完全统计，普市09年累计销售4200套住房，约28万平方米，现有存量约12万平方米。

 目前普市住宅市场在售项目基本进入尾盘阶段，未来2年内存量很少，但潜在供应量较大。

 普市各代表区域房价差别较大，房价均价区间为2300-3900元/平。

综合考察区域内可参考性项目，发现区域内项目均价区间在2200-3900之间。同时各区域的价格具特征具有较大差别：

● 主城区（含延展区）住宅项目均价普遍高于3800元/平方米，主要原因为主城区为普兰店传统居住区，其各项配套十分完善。区域内房价最高的项目为文翰花园，该项目一期价格达到4100-5200元/平，二期价格待定，预计高于一期。

● 铁西区（含海湾新区）目前在售项目相对较少，目前市场认可度最高的项目为西班牙印象，均价约4000元/平。该项目主要借鉴及学习“第五郡”及“唯美品格”，为普市的首个西班牙风格项目，项目一经推出，备受市场追捧，极大程度提高了铁西区的板块价值。

● 位于市郊区域的太平工业园区住宅项目的价格暂时为普兰店最低，区域项目均价区间在2800-3200元/平。其中建烨新城房价暂时为区域最低，目前该项目均价为2800元/平。

3、海湾新区现有典型住宅项目

三川城·西班牙印象

开发商 大连三川房屋开发有限公司

地理位置 普兰店经济技术开发区西海街1号

销售价格 尾盘顶层价格4080元/㎡

中间层约4200元/㎡

建筑类别 花园洋房、小高层

建筑风格 西班牙风格

建筑面积 7.25万㎡（住宅6.8万㎡，公

建0.45万㎡）

容积率 1.38

绿化率 33%

户型区间 40㎡～134㎡

主力户型 80㎡～90㎡

开盘时间 2008年9月

销售速度 近期每月消化100多套，剩余房源不多

交通配套 紧临海皮路与黑大线，规划中的快轨线，交通便捷，来往大连有多种选择，有101路贯穿普兰店。

项目特色 普市首个西班牙风情社区，产品定位中高档，注重营销推广，国际巨星费翔今年受聘代言三川城·西班牙印象。

金海湾

开发商 大连华逸达房地产开发有限公司

地理位置 普兰店经济开发区渤海广场

销售价格 错层户型4200-4700元/㎡

平层户型4050元/㎡起

建筑类别 小高层

建筑风格 欧式新古典风格

户型区间 74㎡～113㎡

主力户型 75㎡～90㎡

销售情况 已推出一栋楼，售完，计划下月新推一栋楼。

项目特色 推出错层产品，约75平的户型，通过错层设计，赠送10平左右的面积（层高为2.2米）可设计为3室2厅，该产品性价比较高，关注度较高。

四、本项目市场定位

北大连 海湾新区 国际品质大型样板社区

本项目紧邻大连至普兰店交通要道，位于海湾新区核心居住区域，定位为国际品质大型样板社区，要求项目整体大气、高贵、国际化，建成后将成为该区域的地标性建筑。

同时，我们将通过本项目的开发与实施，探寻普市大盘开发模式，寻找与当地市场需求吻合程度最高的产品，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，我公司杜绝规划设计无主题、单调以及缺乏完善的配套功能的方案，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，必将提升大连北部楼盘形象，创造普市人居新高度。

普兰店热电厂项目区域概况介绍