北科建郭莹辉：从新城镇化的宏观视野去观察产业地产的发展机遇和方向

房地产业发展的历程表明，当一个国家或地区的经济发展水平达到一定的阶段时，产业地产将迎来重大的发展机遇。时至今日，一方面，中国经济体规模已经跃居世界第二，京沪等一线城市的经济社会发展水平早已能与世界发达地区媲美；另一方面，受房地产调控政策的制约，住宅地产开发瓶颈日益凸显，而商业地产也并没有成为新的理想领域。在此背景之下，加上中国城镇化受到重要高度重视，以产业聚集为特征的园区开发——产业地产的发展态势日益趋热，成为业内外人士的关注点。

2012年作为房地产发展史上具有特殊意义的一年，将会被历史铭记。十八大提出的创新驱动与新型城镇化战略，为产业地产的发展提供了无限的机遇和广阔的舞台，可以说产业地产即将迎来属于自己的“黄金十年”。

产业地产是整个房地产行业均衡发展的一个重要支点，这一领域关乎国计民生、承载着实体经济的发展与革新。如何从新城镇化的宏观视野去观察产业地产的发展机遇和方向？北科建郭莹辉认为，应该从整体战略和趋势、园区的“尖峰”选择和产业地产商自身商业模式3个层面去进行考量。

创新与城镇化的驱动力

在十八大报告中，明确指出，将坚持“创新驱动”战略。而实际上，创新必须实现多种要素在载体上的聚集，包括金融、服务、产业等等，而产业地产正是实现这些要素聚集的最佳载体。

为了落实创新驱动战略，未来产业地产的发展，必将自身定位于服务具有高度创新能力的战略性新兴产业，通过多种增值服务和科技创投，实现创新型企业的聚集与创新。中国能不能崛起，能不能改变全人类的生产和生活方式，关键在于中国能不能诞生若干世界意义的、新兴的产业集群。

因此，助推产业创新引擎，是产业地产不容推卸的历史使命。

同时，产业地产更是破解城镇化与工业化不相协调的关键。十八大报告提出“要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”，这一论断的提出，针对的就是我国传统城镇化模式造成的工业化与城镇化严重背离。

就工业化与城镇化的对应关系而言,按照钱纳里的世界发展模型,一个国家的工业化率达到30%时,城镇化率可以达到60%;工业化率达到40%时,城镇化率一般在75%以上。目前,我国的工业化率接近40%,但城镇化率才51%，城镇化发展有较大空间。

新型城镇化强调区域协调发展，强调产业作为城市的肌理，在城镇化过程中强调以人为本，实现政治经济、生态、人口、文化、空间的多向融合，使其具备作为一个新的城市中心所必需的各种条件。

因此，作为产业地产，不应该仅放眼于发展孤立的园区，而应该在推动园区面积扩大的同时，推动园区向科技新城转化，将社会管理、商务休闲、金融服务等等多种城市职能植入其中，使科技新城成为独立的新兴城市存在形态。

考察发达国家产业地产的发展历程，也印证了这一趋势。比较典型的如美国波士顿—华盛顿区域，最初各个城市都有自身孤立的产业园区，随着园区内经济发展，要素流动加速，交易市场突破了园区边界。在共同市场的基础上，各种生产要素在城市群中流动，形成了整体效应巨大的城市群，突破了产业园区地理限制。

园区的“尖峰”选择

区域经济学中的广义梯度理论指出，不同的区域处于不同的梯度空间，拥有不同的区域能级。中国的经济发展，符合广义梯度理论，不同的区域存在着不同的区域能级。同时，自身的资源也各有差异。

从目前产业地产的发展来看，许多产业园区的开发与建设存在着同质化现象，定位趋同、产业服务趋同，没有结合区域实际发挥产业地产作为区域经济引擎的作用。

因此，作为园区开发商，在进行相关园区定位与开发时，一定要加强区域研判，下大力气对区域经济、区域的整体环境进行准确深入研究，确定适合本区域的产业定位与发展路径。不可贪功冒进，一拥而上，如果看到某个产业获得国家支持，便不顾区域所处的梯度位置与自身资源，盲目发展，必将加大后期园区招商运营难度。

目前我国产业园区的发展呈现出分层次发展的趋势，对于区域能级较高、人才与科技资源储备较丰富的地区，可以考虑发展高端研发产业；对于部分区域能级较低的地区，由于人才、资本各方面的限制，应该因地制宜，可以适当考虑发展制造业，以带动地方经济。新型城镇化强调的是多层次、差异化的城镇化道路。

作为新型城镇化推动者的产业地产商也应该认清这一趋势，助力地方政府准确根据地方实际情况进行科学的产业决策。坚持差异化定位，从区域所处的能级与资源禀赋出发，制定符合自身发展的定位与发展路径，做到与周边的产业园区错位发展、竞合发展。

西方学者曾提出“世界是平的”理论，2007年硅谷提出了疑问：“在平坦世界怎么打造全球的尖峰。”纽约、伦敦、巴黎、硅谷、好莱坞都在“扁平”世界上打造了全球的区域尖峰，在中国，也出现了尖峰，如寿光的蔬菜、义乌的小商品、中关村的IT、武汉的光电子。在这个平坦世界上，各地面临着同样的机遇与挑战。没有别的出路，只有通过创新，通过创新创业打造区域个性，形成平坦世界中某个领域的尖峰。

例如，无锡属于长三角城市群的核心节点，与上海、苏州等组建了密集畅通的城市网络。因此，无锡新区将核心产业定位为物联网产业，这与无锡的自身资源与区域能级是相适合的。物联网属于高端研发产业，无锡处于中国科技人才密集的长三角核心区域，因此才能承担这样的产业定位。而对于一些中西部城市，过高的产业定位与发展规划显然并不适合其自身的发展。

另外，随着新技术的不断进步，绿色低碳与智慧园区逐渐兴起，这也将是园区管理模式的深刻变迁。

所谓绿色低碳，指的是运用新一代节能建筑技术，在建筑施工、室内装修等多方面运用多种节能减排技术，使整个园区的碳排放量处在低位。同时，打造开放的绿色的亲和环境，打造人与自然和谐共处的园区生态空间。

云计算与物联网技术的突破也为园区运营与管理带来了新的变革。通过运用云计算和物联网技术，园区内的电网、交通、安全管理等多方面的管理均实现了智慧运作。

成长中的商业模式

产业地产的未来发展，要求区域经济发展不断注重产业结构，同时还要注重生态与环境保护；不但注重对地方经济的拉动，还注重对地方人力资本的提升。在这种大趋势下，产业开发商仅仅通过自身的房地产经验，已经很难完成现代园区的开发，满足新型城镇化模式的要求。

在新型城镇化模式下的园区开发，应该不仅仅局限于房地产行业内，而应该多方整合企业资源，打造全方位多维度的资源链条，包括生态企业、高新技术企业、教育培训企业及商业企业等，共同打造现代园区。

与此同时，产业地产商的商业模式也面临成长的烦恼。

传统的产业地产开发商，往往以产业开发提升土地价值，主要通过出售住宅实现盈利。产业地产的进一步发展，需要产业地产开发商进一步拓宽盈利渠道、创新商业模式、增加业务收入来源、实现盈利模式的综合化与丰富化。如通过产业增值服务，为园区企业提供多方面的综合服务，在促进园区企业成长的同时，为自身发展获取必要收入来源。同时积极开拓新的业务模式，如科技创投业务，通过投资园区内高成长企业，分享高科技企业成长收益与资本收益。

而由于产业地产前期投资较大，回收期较长，因此开发企业应充分注重业务配比，实现长短互补、风险对冲。具体来讲，就是在商业业态、产业业态及住宅业态的配比中，充分考虑自身的财务风险与现金流，通过住宅实现销售回款，补充现金流，继续投资产业业态；同时，由于住宅一次性销售具有一定的波动性，应当适当考虑租售比，通过商业产品及住宅产品的出租，获取稳定的现金流，保障财务风险。

未来十年，是产业地产发展的黄金十年，作为产业地产开发商，一定要深刻研判外部形势、抓住创新驱动与新型城镇化机遇，做出正确的战略抉择，实现社会效益与经济效益的双赢。

城镇化将是中国今后十多年里的重要发展方向。产业地产应该抓住城镇化的历史机遇，借助国内经济不断高速增长的势头，在这一进程中大有作为。

一是城镇化进程需要相应的产业地产发展水平。由于产业地产与以往的工业地产存在较大差别，因而它在城镇化进程中将发挥难以替代的作用。作为一种将地产、产业、城市发展要素有机结合并相互促进的商业模式，产业地产在提升城市的产业价值和产业功能方面独具优势，它能够有效地促进城市产业结构升级、汇聚人口与资本、调节城市经济增长节奏，合适的产业地产对城市的发展将起到积极的促进作用。

 二是不同程度的城镇化程度需要与之匹配的产业地产模式。由于目前我国城镇化发展水平参差不齐，今后其发展进度也不会一致。不同层次的城镇化，需要匹配的产业地产模式。根据开发主体的不同，产业地产一般分为以下四种开发模式：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。第一种模式特点是以政府主导、以地产为载体、以项目为依托，构建快速权威规划、资源统筹配置的产业园区。它较为适合城镇水平一般的地区。第二种模式特点是政府支持、企业带动，在契合企业发展战略的同时能够有效带动同一产业的区域集聚。它较为适合在城镇化进程中需要重点拓展某种产业的地区。第三种模式特点是与传统的住宅开发模式趋同，它对产业地产商的要求不高但项目运转能够短、平、快，它适合中小城镇的发展。第四种模式特点是政府提供资源（土地、优惠政策等）并成立管委会、地产商投资建设、龙头企业入驻发挥产业号召力，以共同推进园区的开发和经营。它显然适合城镇化程度高、市场经济体制较为成熟的地区。

三是城镇化进程将与产业地产发展相互促进。中共“十八大”以后，城镇化作为一项重大战略选择而成为未来中国发展的重要抓手。可以说，没有城镇化发展，产业地产的生存就会失去起码的空间；没有产业地产发展，城镇化的进展就会受到诸多瓶颈。今后城镇化与产业地产发展将会互为动力，共同前进。

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