中原全国限购令及房产税分析

2011年，开年伊始，各类政策如雨后春笋般冒出来。央行不仅两次上调了存款准备金率，还在过年的喜庆气氛中宣布加息，稳健的货币政策趋向从紧。春节前，新“国八条”与“房产税”，如同一枚双响炮，炸响了2011年楼市调控的第一声——第三 轮调控降临，调控升级，楼市休眠；春节后，全国主要城市依次加入“限购”行列，一部分购房者纷纷抢在地方细则出台前抢购，一时间成交量出现了短暂的回升。但可惜的是，此类“回光返照”式的市场繁荣随着地方细则的出台瞬间消亡，成交量再次跌入谷底，楼市的寒冬才刚刚开始……

各地细则落地 限购令推向全国

2月24日，国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上强调，今年要求建设1000万套保障性住房是硬任务。同时指出，对于房地产调控各地要及时制定实施细则，有效抑制投资投机性需求，增加普通商品住房供给，坚决落实进一步加强房地产市场调控的政策措施。

∙第三轮调控正式启动 成交量或再陷低迷

按照国务院的要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要从严制定和执行住房限购措施，并在2月中旬前出台。按此要求，列入限购范围的城市至少有36座。不过截至3月1日，只有26个城市出台了限购令 （表1）。此外，还有4个省级政府也颁布了“限购令”，它们分别是：江苏省、山东省、云南省以及甘肃省。介于未来还有更多的城市加入限购的行列，且由于此番政策的力度更为严格，影响范围更广，预计各地楼市将会进入一段较长的调整期。

∙各地限购持续扩大 供求双方再陷博弈

∙调控升级 楼市面临再度回调

表1：颁布地方限购令城市列表

注：红色为截止3月1日已出台地方限购令的城市

资料来源：中原集团研究中心根据公开资讯整理

从出台细则的城市看，除北京特别严厉外，其他城市均无差别执行“新国八条”的各项要求。

升级版“限购令”主要表现在三个方面：第一，限购套数由“可以新购一套”缩小到“第三套停购”；第二，限购区域扩大至全市范围（或主城区），如：成都、南昌、济南；第三，限购商品房类型由“新房”扩大至“二手房”，如：太原、南昌、济南等。

目前，只有两座城市（银川、贵阳）明确了房价调控目标，从公布的数据看，房价同比涨幅被控制在8%-10%之间。而多数城市则采取谨慎的态度，选择3月公布房价调控目标。

加息效应累积 购房成本徒增



近期央行频繁使用紧缩工具，在不到2个月时间，2次上调存款准备金，1次加息，在彰显政府收紧流动性、控通胀的决心的同时，对楼市的影响突出。



2月24日起，中国人民银行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率（前一次是1月20日）。上调之后，五大行的存款准备金率为19.5%，其它中小银行为17.5%。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。 与此同时，自2011年2月9日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，加息步伐进一步加快。

∙加息步伐加快 累积效应渐显

据中原集团研究中心测算，与加息前（，房贷压力明显加重。以商业贷款100万元(选择等额本息的还款方式)，贷款年限为20年为例，总还款额增加近10万元，月还款额增加近400元。加之近期调控政策的强势压迫，首套房贷利率优惠已基本取消，购房者很难再享受到8.5折的优惠利率，还原至基准利率后，总还款额增幅接近20万元。

表2：加息前后总还款额比较

注：商业贷款100万元(选择等额本息的还款方式)，贷款年限为20年

其中，原利率指，现利率指

数据来源：誉萃投资，中原集团研究中心

 

房产税试点 效果有限



自2011年1月28日起，上海、重庆两市开展对部分个人住房征收房产税试点。上海、重庆两地同时推出的“房产税”试点版本，都主要针对高档豪宅，但也各有侧重。上海着重控制人均面积，且只对增量征收；而重庆划分房价档次，实行累计税率。

∙沪渝房产税开征 力度温和意义深远

重庆：房产税实施3周以来，重庆仅有2笔房产税入库，而同期（1月28日—2月17日）共售出6034套房子。由此可见，纳税的个人住房在已有的成交量当中所占比例非常小。



上海：房产税应税住房房价低于28426元/平方米的，税率减为0.4%，超过这一价格的房产税税率为0.6%。



表3：上海、重庆两版房产税对比

资料来源：中原集团研究中心根据公开资讯整理

新国八条细则

第三轮调控下各地楼市表现

:: 广州：市场价格整体稳定

从目前数据来看，年后两周（2月7日-20日），广州一手住宅的网签套数、面积、金额同年前两周（1月10日-23日）相比降幅约在三成左右，成交均价亦有约3%的小幅下降；广州二手住宅成交量同年前两周相比则大幅下降。

年后一段时间广州住宅市场的交易量较年前相比有所下降，在一定程度上反映出在春节前后中央出台针对楼市的相关调控措施后，市场观望情绪加重，成交有所放缓的情况。

:: 北京：租赁市场成交量将大涨

春节后北京租房市场提前回暖的主要原因是2010年全年房租上涨过快，租金全年均价达到了2618元每套，比2009年的2215元每套平均上涨18.2%。部分房主在春节前合同到期后都要求上涨租金，这使得部分租客在春节后提前开始租房。



因为二手房买卖市场交易冷淡，部分二手房市场的房源可能进入租赁市场，所以预计2011年的租赁市场将出现明显的成交量大涨。

:: 成都：价格不会出现大降

经过恐慌性购房潮，未来一段时间内，成都成交量下降很多。限购之后，主城区有打算购房的人群会分流，部分人转向郊区或者二线城市。如果是刚需族，则会观望。价格上会出现缓慢增长，价格波动起码需要一个月到两个月，不会立马出现大幅度下降的情况，即便是限购之后，价格也不会出现大降。不优质的房源，价格会出现波动，但是优质房源则不会出现下降的趋势。



成都房价就武成区价格偏高，成都的西部经济中心的地位，宜居城市，基础配套设施，吸引了很多购房者。而且成都的购房者本来以刚需为主，所以近期（一到两个月）成交量以及价格都不会出现大波动，除了中高管楼盘波动较大外。

表4：各地限购令情况汇总与对比资料来源：中原集团研究中心根据公开资讯整理

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