农村宅基地概述及其使用权流转探讨分析

作者：王显凯

来源：《中国房地产业·下半月》2016年第09期

        [摘要]农村宅基地是农民的生活保障，目前农村宅基地建设没有完善的法律体系进行规范，宅基地使用权流转收益分配不合理，缺乏监督，导致宅基地流转中存在各种问题。本文从目前宅基地流转模式和存在主要问题进行分析，就完善宅基地流转市场提出意见和建议，为农民自身利益和农村建设提供帮助。

        [关键词]宅基地流转；使用；权现状；建议

        1、引言

        农村宅基地使用权是我国特有的一项用益物权，是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。根据我国《土地管理法》第八条规定，农村宅基地属于农民集体所有，该法第六十二条进—步规定，宅基地一户一宅，面积不得超过省自治区直辖市规定的标准。村民自建宅基地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的住宅和村内空闲地。

        2、现状分析

        按照农村宅基地的流转方式进行划分，可以分为出租流转和买卖流转模式；按照流转的对象进行划分，可以分为村集体经济组织内部转让和村集体经济组织外部转让模式；按照参与宅基地流转的主导主体进行划分，可以分为个体主导自由租赁和政府主导转让模式。

        2.1出租流转与买卖流转模式

        农村宅基地出租流转模式大多发生在地理位置较为优越的城中村、城市郊区，这类地区租房便宜，管制较为疏松，是外来群体的集聚处。

        随着城市化进程的加快以及农业用地规模经营的发展，宅基地买卖现象呈现出加速增加之势。根据我国《物权法》规定，我国农村宅基地使用权的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件。茌实际过程中，许多的农村宅基地买卖是不符合条件的，从而造成了许多宅基地权属纠纷的发生。

        212村集体经济组织内部转让和村集体经济组织外部转让模式

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