北京2017年房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产及其特点考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、业主交有的住宅专项维修资金属于所有。A：业主B：业主大会C：业主委员会D：物业服务企业E：执行层的组织协调

2、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。A：3800B：4500C：5200D：5600E：工业用地的监测点评估价格

3、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元／㎡，2012年9月的市场价格为4654元／㎡。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为。A：1．07％B：1．11％C：1．20％D：1．25％E：工业用地的监测点评估价格

4、室内装修费科目不包括__。A．材料费、工器具、设备使用费B．人工费、管理费、承包商利润C．材料费、工器具、承包商利润D．健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费等

5、下列属于控制性详细规划内容的是__。A．建筑和绿地的空间布局B．绿地系统规划设计C．道路竖向规划设计D．确定建筑容积率

6、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％，销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，报酬率中无风险报酬率为6％．风险报酬率为无风险报酬率的25％，则该写字楼目前的收益价格为万元。A：5286.72B：7552.45C：9939.23D：14198.90E：工业用地的监测点评估价格

7、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。A．投资的资本价值B．总开发成本C．总开发价值D．总投资额

8、下列选项中，更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。A：开发工作量B：经营利润C：经营收入D：投资数额E：借款合同

9、假设开发法的原理依据与相同，是预期原理。A：收益法B：经济法C：权益法D：成本法E：工业用地的监测点评估价格

10、关于任意拍卖，下列说法错误的是__。A．以生效的法律文书为依据B．属于民事行为C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提D．目的在于将物品换价兑现

11、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m（2。成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/m2。A．200B．300C．700D．1000

12、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为__。A．相等B．不相等C．可能会相等D．不能确定

13、某宗房地产交易中，买方付给卖方2 500 元／㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。A：2 427B：2 500C：2 575D：2 632E：工业用地的监测点评估价格

14、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。A．工程质量监督机构B．建设单位C．工程监理单位D．房地产开发主管部门

15、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A．7.5%B．8.3%C．12.5%D．16.7%

16、下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是。A：时间风险B：比较风险C：持有期风险D：通货膨胀风险E：借款合同

17、房地产开发项目所需的大部分资金是以的方式筹集的。A：债务融资B：在建房地产抵押贷款C：权益融资D：建设贷款E：借款合同

18、__是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A．易受政策影响性B．存在效益外溢和转移C．适于进行长期投资D．最高最佳使用性

19、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为__名以上。A．3B．5C．8D．15

20、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。A：高层建筑地价分摊B：房地产投资价值评估C：因环境污染导致的房地产价值减损评估D：城市房屋拆迁中的停业损失评估E：工业用地的监测点评估价格

21、收益法中的运营费用率是指__。A．运营费用与潜在毛收入之比B．运营费用与总收益之比C．运营费用与净收益之比D．运营费用与有效毛收入之比

22、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。A：易受限制B：相互影响C：独一无二D：不可移动E：工业用地的监测点评估价格

23、是一种反映房屋、土地现状的专业图。A：房地产平面图B：房地产有关证明和文件C：房地产卡片D：房地产权属账册E：执行层的组织协调

24、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。A．施工单位B．建设单位C．监理单位D．设计单位

25、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。A．15%B．20%C．30%D．40%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归所有。A：县级以上人民政府土地管理部门B：乡(镇)人民政府C：农村集体经济组织D：地上附着物和青苗的所有者E：执行层的组织协调

2、《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的__，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”A．公有制B．私有制C．社会主义公有制D．集体所有制

3、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时属于下列情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。A：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于公安机关用地B：私有住宅转让后不用于居住的C：按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D：根据城市规划土地使用权应当出让的E：转让的房地产能够确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的

4、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是__。A．农业用地B．工业用地C．建设用地D．乡镇企业用地

5、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。A．税金B．拍卖费用C．土地使用权出让金D．土地使用成本

6、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括__。A．首席代理B．买方代理C．卖方代理D．双重代理

7、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。A．土地面积B．地质条件C．土地位置D．土地形状

8、市场法的理论依据是房地产价格形成的__。A．收益递增递减原理B．适合原理C．均衡原理D．替代原理

9、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。A．3275元/m2B．3287元/m2C．3402元/m2D．4375元/m2

10、人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由__参照评估价确定。A．人民法院B．估价机构C．拍卖师D．竞买人

11、《物业服务企业资质管理办法》规定，负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为。A：国务院建设主管部门B：省人民政府建设主管部门C：自治区人民政府建设主管部门D：直辖市人民政府房地产主管部门E：设区的市的人民政府房地产主管部门

12、一般将产品生产经营活动中的成本分为__。A．生产成本B．销售费用C．经营费用D．机会成本E．全寿命费用

13、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。(2007年试题)A：销售收入B：转让收入C：租金收入D：利息收入E：借款合同

14、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。(2008年试题)A：资产报酬率B：销售净利率C：资产负债率D：存货周转率E：股东权益报酬率

15、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。A：无效应价B：有效应价C：可以成交的价格D：不确定E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更

16、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。A．38B．42C．58D．60

17、在运用成本法时最主要的有。A：区分计划成本和实际成本B：区分实际成本和客观成本C：结合实际成本来确定评估价值D：结合实际开发利润来确定评估价值E：结合市场供求分析来确定评估价值

18、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A．选址规划意见通知书B．规划设计条件通知书C．建设用地规划许可证D．建设工程规划许可证

19、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即，定位于最大的细分市场，即，同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即。A：差异性营销，集中性营销，无差异性营销B：无差异性营销，集中性营销，差异性营销C：集中性营销，无差异性营销，差异性营销D：集中性营销，差异性营销，无差异性营销E：借款合同

20、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。A．预期收益大小B．预期收益能力C．预期价格高低D．预期价格涨落

21、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。A．面积结算B．货币补偿C．产权调换D．货币补偿或产权调换

22、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为预算价格。A：单项工程B：单位工程C：分部工程D：分项工程E：执行层的组织协调

23、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有。A：建筑平面布置B：朝向、楼层C：环境景观D：土地开发程度E：房屋完损等级

24、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。A．环境景观B．离市中心距离C．朝向D．城市规划限制条件E．地势

25、投资的特性包括（）。A．投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动B．投资具有时间性C．投资的目的在于得到收益D．投资具有稳定性E．投资具有固定性

北京2017年房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产及其特点考试试题