对西安市住宅房地产商品价值的分析

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对西安市住宅房地产商品价值的分析西北大学经济管理学院 管小婷 【期刊名称】经济研究参考 【年(卷,期】2013(000047 【总页数】3 一、引言 商品价值决定价格。在市场中，商品的价格围绕价值进行上下波动。因此，在研究商品价格时，对商品价值的分析至关重要。如何评价商品的价值关系到商品价格分析的有效性和实用性。本文根据房地产价格指标的几种分类方法和目前已有的分析方式，通过最新的数据对西安市房地产价值进行估计。主要应用到三种方法：按投资收益变现法、房价收入比、租售比法和统计分析方法。 二、投资收益法 投资收益法主要通过对近几年西安市住宅房地产的投资收益率进行比较分析的方法。投资收益率是指投资收益(税后占投资成本的比率。在一般情况下进行投资收益比率衡量时很少考虑资金的时间价值，因此在本文中，首先对租金上涨率进行贴现，消除资金的时间因素，使得对于投资收益率的比较更加准确。 根据西安市房地产信息数据中心提供数据显示：2012年西安市住宅平均租房单价为每月31元／平方米，而2012年西安市人均住房面积 30.15平方米，每户为3.22人，则每户面积为 97.08平方米，每户租金为3009.57元 ／月。 根据西安市1992年到2012年住宅价格变动情况，年均增长率为 10.62%；现有五年期以上贷款利率为6.55%，在此假设贴现率为7%；现有住宅价格平均单价为 7030元／平方米，十年后均价则为 20 534.26元／平方米。在此，按

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